一、案例基本情況

近期，全國人大常委會法制工作委員會根據有關部門提出的建議，對某省物業管理條例關于移交專業經營設施設備所有權等規定進行了審查。主要涉及以下三個方面的問題：（1）地方物業管理條例能否規定建設單位在竣工驗收后將供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備的所有權移交給專業經營單位。（2）地方物業管理條例對損壞房屋承重結構、主體結構的違法行為規定的處罰幅度能否低于上位法規定。（3）地方物業管理條例能否對業主未實際入住使用的物業服務費交納比例作出規定。

二、審查意見

審查過程中，全國人大常委會法制工作委員會依據立法法以及《法規、司法解釋備案審查工作辦法》的有關規定，就地方物業管理條例相關規定的制定背景、主要考慮和實施情況要求制定機關說明情況、提出意見，并就有關問題召開座談會，聽取司法部、住房城鄉建設部等相關部門意見。

綜合各方面意見，全國人大常委會法制工作委員會審查認為，業主的建筑物區分所有權是一項重要的不動產權利，包括對其專有部分的所有權、對建筑區劃內的共有部分享有的共有和共同管理的權利。因社會及歷史等原因，物業糾紛在實踐中時有發生，如老舊小區供水、供熱、供電等專業經營設施設備的維修管理責任承擔，以及私拆承重墻損害其他業主生命財產權益等事件。有的地方在立法過程中，為加強物業管理，解決實際問題，作出了一些探索規定。地方立法應當遵循立法權限，與民法典、國務院有關行政法規規定保持一致，同時，還應當注重立法的實踐效果，具有可操作性。

（一）關于專業經營設施設備的所有權問題

某省物業管理條例規定，建設單位在竣工驗收后，應當將變（配）電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線等專業經營設施設備的所有權移交給組織安裝施工的專業經營單位；專業經營單位應當接收，并負責專業經營設施設備的管理、維修、養護和更新。

法制工作委員會審查認為，民法典第二百七十一條規定，“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！钡诙倨呤臈l中規定，“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有?！备鶕穹ǖ涞囊幎?，業主對建筑物專有部分享有所有權，對建筑區劃內的共有部分享有共有的權利，屬于業主共有部分的變（配）電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線的所有權應當屬于業主共有，建設單位不能將其所有權移交給相關專業經營單位。國務院《物業管理條例》第五十一條第一款規定，“供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任?！备鶕@一規定，供水、供電、供氣、供熱等共用設施設備的所有權屬于業主共有，并不影響相關單位對專業經營設施設備的維修和養護責任。地方物業管理條例關于建設單位應當將專業經營設施設備的所有權移交專業經營單位的規定，涉及公民的基本財產權利，與民法典規定不一致，地方性法規無權作出上述規定。

（二）關于損壞房屋承重結構、主體結構的處罰幅度問題

某省物業管理條例規定，業主、物業使用人損壞房屋承重結構、主體結構的，由縣級以上人民政府住房城鄉建設行政主管部門責令立即改正，恢復原狀，可以處一萬元以上五萬元以下罰款；情節嚴重的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

法制工作委員會審查認為，根據國務院《建設工程質量管理條例》的規定，房屋建筑使用者在裝修過程中擅自變動房屋建筑結構和承重結構的，處五萬元以上十萬元以下的罰款。地方物業管理條例規定，業主、物業使用人損壞房屋承重結構、主體結構的罰款額度為一萬元以上五萬元以下，只有在情節嚴重的情況下才處五萬元以上十萬元以下罰款，明顯低于《建設工程質量管理條例》規定的罰款額度，屬于放松管控，與上位法規定不一致。而且地方的規定是“可處”罰款，國務院的規定是“并處”，地方的處罰規定明顯較輕。實踐中因私拆承重墻而影響群眾生命財產安全的案例時有發生，引起輿論關注。住房城鄉建設部專門下發通知要求堅決遏制私拆承重墻等違法違規行為。制定機關對此應當給予高度重視，房屋承重結構、主體結構涉及公共安全，地方性法規應當嚴格執行上位法有關規定，不應放松管控，降低處罰幅度。

（三）關于業主未實際入住使用的物業費交納問題

某省物業管理條例規定，已竣工但尚未出售或者尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位承擔。物業交付后，業主未實際入住使用的，應交納物業服務費總額百分之七十的費用。

法制工作委員會審查認為，民法典第九百四十四條規定，“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費?！备鶕穹ǖ湟幎?，業主應當按照物業服務合同的約定向物業服務企業支付物業費，不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕向物業服務人支付物業費。實踐中，未實際入住業主是否可以減免物業費，可以在物業服務合同中約定。未約定的，應當適用民法典的規定。地方物業管理條例規定業主未實際入住使用，一律交納物業費總額百分之七十的費用，缺乏上位法依據，實踐中也比較難操作，容易引發糾紛，地方性法規對此不宜直接作出規定。

綜上所述，地方物業管理條例關于建設單位向專業經營單位移交專業經營設施設備所有權的規定、關于損壞房屋承重結構和主體結構的處罰規定，以及關于業主未實際入住使用的物業費交納比例的規定與上位法不一致，應當予以糾正。地方人大及有關方面應對涉及上述問題的地方性法規、規章、規范性文件等加強梳理研究和備案審查，及時修改完善相關規定，并在以后相關立法和備案審查工作中注意把握。（全國人大常委會法工委法規備案審查室供稿）

編 輯： 劉　冬

責 編： 劉靜波

來源：中國人大網  點擊：http://www.npc.gov.cn/npc/c2/c30834/202308/t20230809_430944.html