<sub id="ulso7"></sub>
            <thead id="ulso7"></thead>

        1. 地址
          成都市青羊區日月大道1501號萬和中心3棟806號
          服務熱線1
          13880368355
          服務熱線2
          19983396406
          咨詢熱線
          13541229833
          司法案例
          您的當前位置為: 網站首頁  >  政策法規  >  司法案例

          【業主訴訟】成都市溫江區森宇音樂花園·美茵河谷小區第二屆業主委員會、成都市溫江區森宇音樂花園·美茵河谷小區業主大會業主撤銷權糾紛再審民事判決書

          來源:中國裁判文書網  日期:2020-07-27

           四川省高級人民法院

          民 事 判 決 書
          (2019)川民再535號
          再審申請人(一審被告、二審被上訴人):成都市溫江區森宇音樂花園·美茵河谷小區第二屆業主委員會,住所地四川省成都市溫江區公平街辦溫泉大道一段558號同興東路398號。
          負責人:徐梅,主任。
          再審申請人(一審被告、二審被上訴人):成都市溫江區森宇音樂花園·美茵河谷小區業主大會,住所地四川省成都市溫江區公平街辦溫泉大道一段558號同興東路398號。
          負責人:徐梅,主任。
          二申請人共同委托訴訟代理人:況建軍,四川明炬(龍泉驛)律師事務所律師。
          二申請人共同委托訴訟代理人:林遜,業委會副主任。
          被申請人(一審原告、二審上訴人):張瓊英,女,1970年4月13日出生,漢族,住四川省成都市溫江區。
          委托訴訟代理人:簡鵬,四川法奧律師事務所律師。
          委托訴訟代理人:曾艷,北京煒衡(成都)律師事務所律師。
          一審第三人:成都潔華物業管理有限公司,住所地四川省成都市武侯區龍騰西路2號。
          法定代表人:洪云,該公司執行董事。
          委托訴訟代理人:楊林,該公司員工。
          再審申請人成都市溫江區森宇音樂花園·美茵河谷小區第二屆業主委員會(以下簡稱森宇美茵第二屆業委會)、成都市溫江區森宇音樂花園·美茵河谷小區業主大會(以下簡稱森宇美茵業主大會)因與被申請人張瓊英、一審第三人成都潔華物業管理有限公司(以下簡稱潔華物業公司)業主撤銷權糾紛一案,不服四川省成都市中級人民法院(2019)川01民終1981號民事判決,向本院申請再審。本院于2019年7月17日作出(2019)川民申2715號民事裁定,提審本案。本院依法組成合議庭,開庭審理了本案。再審申請人森宇美茵第二屆業委會、森宇美茵業主大會的委托訴訟代理人況建軍、林遜,被申請人張瓊英及其委托訴訟代理人簡鵬、曾艷,一審第三人潔華物業公司的委托訴訟代理人楊林到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
          森宇美茵第二屆業委會、森宇美茵業主大會申請再審稱,請求撤銷四川省成都市中級人民法院(2019)川01民終1981號民事判決,依法改判駁回張瓊英的訴訟請求。事實與理由:(一)二審判決認定業委會未按照《業主大會議事規則》的規定邀請公證機關對選票的真實性、有效性進行監督。該認定無異于認為召開業主大會必須有公證機關的監督,屬于認定基本事實缺乏證據證明的情形?!稑I主大會議事規則》第十八條規定:“回收業主意見,并在投票結束后,業主委員會應采取公開驗票的方式,由唱票、計票人員在監票人或物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會、公證機構的監督下認真核對、計算票數,當場公布投票統計結果……”該處用詞是“或”而非“和”,因此,邀請公證機關監督并非必不可少的程序。本案中,業主大會的召開由公平街道辦事處、溫江區房管局、公平派出所、太極社區等政府部門20余人親臨現場監督指導,見證了業主大會召開全過程。計票現場設置有條碼讀碼器和攝像頭,室內、室外均有顯示屏。計票工作采取現場開箱、現場驗票、現場唱票、現場計票的方式進行。開箱后,工作人員將表決票放在攝像頭下,室內外屏幕同步顯示表決票后,工作人員用讀碼器讀取表決票上的條碼,讀取信息后專門用于計票情況顯示的屏幕同步顯示業主信息,并自動累加業主戶數和專有面積計數之后進行現場唱票和計票工作。上述政府職能部門監督了計票驗票過程。根據二審判決的認定,投票、唱票過程需要公證處的全程參與,公證費用巨大又需要召開業主大會表決,陷入死循環,不可能實現。這樣會導致作為小區自治核心的業主大會永遠無法召開。(二)二審判決錯誤認定“業主委員會在歸集選票時未對直接投票、上門回收意見、電話聽取意見等方式進行區分統計,導致通過電話聽取意見、上門回收意見的選票的真實性、有效性無法確認,亦難以與其他方式的選票進行區分?!睒I委會歸集選票時,對直接投票、上門回收意見、電話聽取意見等方式進行了分類統計,只是在公示時沒有分類公示,而是直接公示贊成票、反對票、棄權票。業委會這樣歸集選票沒有任何不妥,亦不違反法律、法規及《業主大會議事規則》的規定,不會導致選票的真實性、有效性無法確認。(三)二審法院對于本案的焦點問題,業主大會的決議是否雙過半沒有進行審查。如果達到雙過半,決議合法有效,否則應予以撤銷。二審判決對該關鍵問題沒有進行審查,撤銷一審判決沒有依據。(四)被申請人張瓊英亦未提供證據證明本案業主大會決議未達到雙過半標準,應當承擔舉證不能的法律后果。張瓊英申請撤銷業主大會決議,根據誰主張誰舉證的原則,應當舉證證明業主大會通過的兩項決議沒有達到雙過半的標準。在本案一審過程中,業委會將封存完好的選票拿到法庭,當庭開箱。但張瓊英未指出哪些表決票是偽造的,也未指出表決票統計有誤或表決未達到雙過半的標準,應承擔舉證不能的法律后果。(五)本次業委會兩項決議均獲得雙過半通過。根據《業主大會和業主委員會指導規則》(建房[2009]274號)第二十六條和《成都市業主大會活動規則》(成府發[2009]47號)第十四條均規定,不參加投票的業主的投票權是否計入已表決的多數票數,由建筑區劃的管理規約規定或者業主大會議事規則規定。案涉小區《業主大會議事規則》第十四條明確規定“未表態業主票數計入多數票”,因此,本次業主大會未表態業主的票數應計入已表決的多數票。因此,兩項議程中,第一項議程贊同票1276票,未表態業主票數共704票,共計1980票,在總共戶數中占90.2%,面積共計363532.45平方米,占總面積的83.7%。第二項議程贊同票1356票,未表態業主票數694票,共計2050票,占總業主比例93.4%,面積共計316047.6平方米,占總面積的86.9%,均達到雙過半要求。
          張瓊英辯稱,(一)關于是否必須有公證機關進行公證監督的問題,從《業主大會議事規則》第十八條可以明顯看出,其內容為:“經業主委員會、換屆選舉籌備組在監票人或物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會、公證機構的監督下統計匯總……”從該條款使用的標點符號可以看出,存在并列關系的只有“監票人”和“物業所在地街道辦事處”,而其他內容均從“業主委員會”就開始使用頓號區別并列關系。說明必須到場監督的為業主委員會、監票人或街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會、公證機構五個單位在場。其次,我們可以從森宇美茵第二屆業委會、森宇美茵業主大會所邀請的在場監督單位看出,有公平街道辦事處、溫江區房管局、太極社區等政府部門在場。上述單位均是按照議事規則邀請的監督單位,唯獨沒有工作機構,說明前述五個單位是并列關系。(二)2017年12月15日—12月30日業主大會收集表決票期間,存在各種不規范收集表決票的情況。志愿者上門發放表決、打電話收集投票時,均未核實業主身份。其次,業委會在統計過程中,未持有投票業主的權屬證書和身份證復印件,其真實身份和面積計算依據未經核實。部分業主是否擁有一個以上的專有面積也未進行統計,其面積的統計直接影響到雙過半的表決結果,業委會至今也未能舉出面積計算的合法依據,導致其統計結果錯誤。(三)森宇美茵第二屆業委會、森宇美茵業主大會在二審中認定一審采用的數據正確的情況下,在再審申請階段又否認了一審法院采用的數據,并要求采用規劃局關于住宅面積、車位的數據,但在戶數上又請求法院另外采用房管局出具的數據。明顯存在矛盾,顯然只采用有利數據回避不利數據。根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條之規定,案涉小區的建筑物總面積應以不動產登記機關記載的面積為準。同時,規劃局備案的《主要技術經濟指標》數據并非案涉小區實際建成后的最終數據,該小區竣工驗收后,房產管理局會再次委托房產測繪單位對其進行測繪。測繪成果由房地產行政主管部門審核并納入房產檔案統一管理。(四)表決票上載明:“請在每個表決事項后面欄內畫〇,一個事項的〇不能超過一個,多選或不選、涂改均無效?!蓖镀边x項中只有“贊成、反對、棄權”三個選項,“原封不動”交回的表決票應當認定為無效票,而不能以議事規則第十四條將“未表態業主”歸入贊成票中。森宇美茵第二屆業委會、森宇美茵業主大會在統計票時,將未表態業主歸入贊成票導致統計結果錯誤。(五)業主大會表決權的面積應為房產管理局出具的數據400974.74平方米,總戶數3869戶為準,其過半面積為200487.35平方米、過半人戶數為1934.5戶。提案一若剔除704戶無效票,則贊成票1276票,專有面積184988.79平米,提案二若剔除694戶無效票,則贊成票1358票,專有面積197451.62平米。兩個提案均未達到雙過半。(六)根據《議事規則》第十九條、《業主大會和業主委員會指導規則建房》([2009]274號)第二十條的規定,拖欠物業費、專項維修基金的業主不享有業主大會上的投票權。若剔除欠費業主,最終統計結果遠未達到雙過半標準。(七)森宇美茵第二屆業委會、森宇美茵業主大會尚未對原物業服務企業解聘事宜召開業主大會就直接選舉新物業公司,剝奪了業主對是否解聘原物業公司的表決權,程序違法;森宇美茵第二屆業委會以其名義進行招標主體不合法,因此中標結果無效。綜上,二審判決認定事實清楚,適用法律正確,請求駁回森宇美茵第二屆業委會、森宇美茵業主大會的再審申請。
          潔華物業公司述稱,潔華物業公司通過競標的方式參與到案涉小區,并已在住建局備案,但因本案糾紛至今還未入場,請求人民法院依法判決。
          張瓊英向一審法院起訴請求:1.確認本次業主大會通知、召集、表決程序違法,撤銷2018年1月1日公告的“成都市溫江區森宇音樂花園·美茵河谷小區選聘物業服務企業方案”、“授權業委會通過包括訴訟等在內的一切合法手段追討物業管理用房”兩項決議;2.立即終止選聘物業公司的招投標行為。
          一審法院認定事實:張瓊英是溫江區公平鎮森宇音樂花園·美茵河谷小區的業主。
          2017年4月28日,經成都市溫江區人民政府公平街道辦事處備案的《成都市溫江區公平街道辦事處業主大會設立事項備案記錄》載明:經溫江區公平街道辦事處組織召開的森宇音樂花園·美茵河谷業主大會會議,自2016年2月20日至2017年4月2日,歷時408天,從提交的業主大會設立事項備案資料看,業主大會、業主委員會的決定、決議沒有違反法律法規的規定。此次備案的管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則、第二屆業主委員會基本情況、業主大會設立事項備案記錄表等資料,已由我街辦存檔?!稑I主委員會工作規則》第三條規定,業主委員會履行職責有根據業主的意見、建議和要求,擬訂選聘物業服務企業或者換其他管理人的方案、選聘實施人以及解聘物業服務企業或者其他管理人的議案,提交業主大會會議決定;代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同?!稑I主大會議事規則》第七條規定,業主大會議事內容有決定選聘物業服務企業或者其他管理人的方案(包括選聘方式、具體實施者)及解聘物業服務企業或者其他管理人。第八條規定,業主大會決議采用民主集中制,少數服從多數的原則;業主大會會議依法通過表決形成的決議、作出的決定,對本物業管理區域內的全體業主具有約束力,業主必須共同遵守。業主大會決定其他事項的,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意。第九條規定,業主大會會議可以采用集體討論的方式,也可以采用書面征求意見的方式,具體會議形式由業主委員會確定。第十四條規定,本業主大會會議采用(一)設投票箱;(二)專人送達、回收意見;(三)業主通過提供給開發建設單位或物業服務企業或其他管理人、業主委員會的電話號碼,進行電話語音或短信方式投票;(四)業主通過法律認可的其他合法方式投票。已送達的表決票,業主在規定的15日內不反饋意見的,其投票權數計入已表決結果的多數票;因業主聯系方式變更導致會議表決期間無法聯系未參與表決的業主,其投票權數計入已表決結果的多數票。第十八條規定,業主大會會議召開前15日,由業主委員會將會議的時間、地點、內容等主要事項以書面形式向建筑區劃內全體業主公告。采用書面征求意見形式決定事項的,由業主委員會發放征詢意見表或表決票,將業主大會議事內容書面征詢建筑區劃內業主意見或由業主投票表決。第二十二條規定,業主大會決定通過招投標方式選聘物業服務企業或其他管理人的,可授權其執行機構業主委員會或委托招投標代理機構辦理事實招標活動的相關事宜。業主大會選聘物業服務企業或其他管理人之前,應當召開業主大會會議,對選聘方案、具體實施者、物業服務合同的主要內容等進行表決。
          2017年8月31日,森宇美茵第二屆業委會向全體業主發出《關于小區選聘物業管理公司的公告》,告知全體業主前期物業管理合同已于2009年底前全部結束,物業公司的選聘需要通過公開招投標進行選聘后才能簽訂正式物業合同。同時告知公開選聘物業管理公司的具體流程。
          2017年9月5日,森宇美茵第二屆業委會向全體業主發出《關于正式啟動小區物業管理公司選聘公告》,告知全體業主選聘物業服務公司的初步方案,選聘方式由業委會組織開展公開招投標。
          2017年9月27日,森宇美茵第二屆業委會發出《關于選聘物業服務企業方案公告》,告知全體業主選聘物業服務企業的方案,包括應聘物業服務企業標準、物業服務標準和費用、物業服務合同期限、選聘方式公開招投標、資格預審及報名方式等內容。
          2017年11月29日,森宇美茵第二屆業委會向小區全體業主發出《關于召開成都市溫江區業主大會的公告》,載明:經業委會會議討論決定召開小區業主大會,會議形式:投票表決;會議時間、地點:2017年12月15日-12月30日,本小區內。會議審議事項:1.審議“成都市溫江區森宇音樂花園·美茵河谷小區選聘物業服務企業方案”(詳見附件1),投票表決;2.審議“授權業委會通過包括訴訟在內的一切合法手段追討物業管理用房提案”(詳見附件2),投票表決。其中附件1《成都市溫江區森宇音樂花園·美茵河谷小區選聘物業服務企業方案》載明:授權森宇音樂花園·美茵河谷小區業主委員會選聘森宇音樂花園·美茵河谷小區物業服務公司事項。森宇音樂花園·美茵河谷小區業主大會授權森宇音樂花園.美茵河谷小區第二屆業主委員會在溫江區政府相關部門監督指導下依法開展物業服務公司選聘工作,業主委員會采用公開招投標方式選聘本小區物業服務公司,經評標后確定排名第一的中標候選人為中標人。該方案還包括了委托管理服務事項、委托管理期限、物業管理公共服務質量、物業管理公共服務費、違約責任等內容。附件2《授權業委會通過包括訴訟在內的一切合法手段追討物業管理用房提案》載明:2號門進門右側物管大樓,2樓共計有320平方米物業管理用房,屬于全體業主所有,被森宇集團非法侵占辦理產權,現處于抵押狀態;森宇10棟與立體車庫之間的保姆公寓,2-3樓共計400平米物業管理用房,屬于全體所有,被森宇集團非法侵占辦理產權,現處于被法院查封狀態;森宇3號門兩側架空層共計500平米左右物業用房,相關政府部門未登記備案。為有效維護全體業主權益,森宇音樂花園.美茵河谷小區業主大會授權森宇美茵第二屆業委會采取一切合法手段追討小區物業管理用房。
          2017年12月14日,森宇美茵第二屆業委會向小區全體業主發出《關于召開成都市溫江區業主大會的通知》,告知小區全體業主業主大會會議安排、業主大會表決內容、業主大會表決方式等內容。
          森宇音樂花園·美茵河谷小區業主大會于2017年12月15日-12月30日采用書面征求意見形式召開,有現場領取表決票投票、志愿者上門發放表決票進行投票、電話錄音投票、業委會辦公室內設投票箱進行投票等形式。2017年12月30日,對所有表決票進行了開箱、驗票、唱票、計票,并經森宇美茵第二屆業委會在監票人、成都市溫江區的監督下統計匯總,現場公布了表決結果。
          2018年1月1日-1月6日,森宇美茵業主大會在小區公告欄張貼并發布了《關于小區業主大會結果公告》,載明:本次大會發出選票2192張,廢票(無效票)5張,有效票2187張。按照小區《業主大會議事規則》,兩項提案因投票戶數和投票面積均超過半數,本次投票有效,投票結果有效。其他未投票業主意見計入大多數人意見。投票結果:提案1《成都市溫江區森宇音樂花園·美茵河谷小區選聘物業服務企業方案》業主贊成票1979票(包括贊成票1276票,專有面積184988.79㎡;未表態業主704票,專有面積103550.12㎡),占總戶數90.28%,占總面積89.92%;反對票78張,占總戶數3.56%,占總面積3.83%;棄權票130票,占總戶數5.93%,占總面積6%;廢票5票,占總戶數0.23%,占總面積0.25%。提案2《授權業委會通過包括訴訟在內的一切合法手段追討物業管理用房提案》業主贊成票2050票(包括贊成票1356票,專有面積197451.62㎡;未表態業主694票,專有面積101801.98㎡),占總戶數93.52%,占總面積93.26%;反對票31張,占總戶數1.41%,占總面積1.75%;棄權票106票,占總戶數4.84%,占總面積4.74%;廢票5票,占總戶數0.23%,占總面積0.25%。
          2018年4月19日,森宇美茵第二屆業委會向小區全體業主發出《成都市溫江區森宇音樂花園·美茵河谷小區物業服務招標公告》,向全體業主公告了招標建筑區劃的簡要說明、投標單位資格簡要說明、招標要求、招標文件的獲取、投標文件遞交、投標地點為成都市溫江區南熏大道四段356號金強華亨酒店、開標時間(2018年5月18日)和評標、公告方法、聯系方式等內容。
          2018年5月18日,因成都市森宇物業有限責任公司多名員工對森宇美茵第二屆業委會組織的公開招投標活動進行干擾導致未能開標。2018年6月4日成都市溫江區房產管理局對成都市森宇物業有限責任公司給予信用記減分15分并予以通報批評。
          2018年6月27日,成都市溫江區人民政府公平街道辦事處向森宇音樂花園·美茵河谷小區第二屆業主委員會發函,載明:為了保證本次招標活動順利有序進行,確保招標活動期間安全穩定,公平街道辦事處特為你小區提供太極社區二樓會議室作為招標活動場所。
          2018年7月6日,森宇美茵第二屆業委會再次向全體業主發出《成都市溫江區森宇音樂花園·美茵河谷小區物業服務企業招標公告》,告知招標代理機構四川明力建設工程項目管理有限公司受森宇美茵第二屆業委會委托,擬對成都市溫江區森宇音樂花園·美茵河谷小區物業服務項目采用公開招標方式選擇投標人,同時告知了項目概況與招標范圍、投標人資格要求、招標文件的獲取、投標文件的遞交、聯系方式等內容,該公告在中國采購與招標網上發布。
          2018年8月14日,森宇美茵第二屆業委會在公平街道辦事處太極社區二樓會議室進行開、評標工作。2018年8月15日至8月20日,森宇美茵第二屆業委會在小區公告欄張貼并發布了《成都市溫江區森宇音樂花園·美茵河谷小區物業服務項目中標候選人公示》,載明:經評標委員會評審后,第一中標候選人:成都潔華物業管理有限公司;第二中標候選人:四川和盟物業管理有限公司;第三中標候選人:成都蜀信物業管理有限公司。
          2018年8月27日,森宇美茵第二屆業委會向潔華物業公司發出《中標通知書》,并將該《中標通知書》向全體業主進行了公示。
          2018年8月29日,森宇美茵第二屆業委會、森宇美茵業主大會與潔華物業公司簽訂《森宇音樂花園·美茵河谷小區物業服務合同》,合同期限三年。
          一審同時查明,2002年12月4日,開發商成都森宇實業集團有限公司所委托的物業管理企業即成都市森宇物業有限責任公司與張瓊英簽訂《森宇音樂花園前期物業管理服務協議》,約定成都市森宇物業有限責任公司為森宇音樂花園小區提供物業服務,同時約定前期物業管理是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂《物業管理委托合同》生效時止的物業管理。2006年9月,成都森宇實業集團有限公司與成都市森宇物業有限責任公司簽訂《前期物業服務合同》,約定成都市森宇物業有限責任公司為森宇音樂花園二期(美茵河谷)提供前期物業管理服務,合同期限自2006年9月30日起至2009年9月29日止,但在本合同期限內,業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時,本合同自動終止。
          根據溫江區規劃管理局備案的森宇花園·美茵河谷小區規劃總平面圖,按照測繪機構的實測面積記載:規劃總建筑面積392289.15㎡,住宅2174戶,專有部分面積324209.04㎡。根據溫江區房產管理局專項維修基金出具的《森宇音樂花園及美茵河谷專項維修資金基本情況》中載明:總戶數3869戶(包括住宅戶數2174戶,商業57戶,車位1576戶,車庫38戶,公用24戶)。
          一審法院認為,案涉小區《業主大會議事規則》已經小區業主大會討論通過,并向相關行政主管部門進行了備案,系該小區全體業主的真實意思表示,符合法律法規的規定,全體業主應當遵守該議事規則的規定。關于案涉小區業主大會通知、召集、表決程序是否違法的問題。森宇美茵第二屆業委會于2017年11月29日發布召開業主大會公告,2017年12月15日-12月30日采用書面征求意見形式召開業主大會,期間進行了表決票的送達和投票、對所有表決票進行了開箱、驗票、唱票、計票、匯總公布,于2018年1月1日-1月6日發布了結果公告,相關流程、程序均符合相關物業管理的法律法規和該小區《業主大會議事規則》的規定。張瓊英主張業主大會通知、召集、表決程序違法,缺乏法律和事實依據,一審法院不予采納。
          關于張瓊英認為選聘物業公司沒有對是否續聘現有物業公司召開業主大會進行表決的意見。一審法院認為,選聘新物業服務企業不以續聘原物業服務企業為前提條件,該小區召開業主大會表決選聘物業服務企業方案,并未侵害業主行使對小區物業管理方面的各項權利。故對張瓊英該項意見,一審法院不予采納。
          關于業主大會投票表決的兩項決議是否“雙過半”的問題。根據森宇美茵第二屆業委會公布的投票結果,第一項提案即“成都市溫江區森宇音樂花園·美茵河谷小區選聘物業服務企業方案”業主贊成票1980票(包括贊成票1276票,專有面積184988.79㎡;未表態業主704票,專有面積103550.12㎡)。一審庭審查明,該小區總建筑面積392289.15㎡,總戶數3869戶,則投贊成票的戶數占51.18%,專有面積占總建筑面積的73.36%,已滿足“雙過半”要求;第二項提案《授權業委會通過包括訴訟在內的一切合法手段追討物業管理用房提案》業主贊成票2050票(包括贊成票1356票,專有面積197451.62㎡;未表態業主694票,專有面積101801.98㎡),占總戶數52.99%,專有面積占總建筑面積的76.28%,已滿足“雙過半”要求。根據該小區《業主大會議事規則》第十四條規定,已送達的表決票,業主在規定的15日內不反饋意見的,其投票權數計入已表決結果的多數票;因業主聯系方式變更導致會議表決期間無法聯系未參與表決的業主,其投票權數計入已表決結果的多數票。該規定在保證每個業主均有權行使與小區物業管理相關的各項權利的前提下,對有關具體參加人數的統計、計票結果的統計所做的規定,是小區業主根據小區實際情況,有效行使相關權利的自主規定,與《中華人民共和國物權法》第七十六條并不矛盾。該案中,第一項和第二項決議實際投票數根據業主大會議事規則計算調整后的結果已滿足法律規定。
          關于森宇美茵第二屆業委會是否有權選聘物業服務企業的問題。根據森宇音樂花園·美茵河谷業主大會表決通過的《業主大會議事規則》第二十二條規定“業主大會決定通過招投標方式選聘物業服務企業或其他管理人的,可授權其執行機構業主委員會或委托招投標代理機構辦理事實招標活動的相關事宜。業主大會選聘物業服務企業或其他管理人之前,應當召開業主大會會議,對選聘方案、具體實施者、物業服務合同的主要內容等進行表決?!卑干嫘^業主大會即是對選聘物業服務企業方案進行表決,該方案包含了選聘方案、具體實施者、物業服務合同的主要內容等,即授權森宇美茵第二屆業委會采用公開招投標方式選聘本小區物業服務企業,且該決議已滿足“雙過半”要求,符合法律規定,故森宇美茵第二屆業委會已由森宇美茵業主大會授權,可以實施物業服務企業的選聘工作,因此張瓊英認為業委會選聘物業服務企業違反法律規定的理由不能成立。
          綜上,森宇美茵第二屆業委會作為涉案小區依法成立的業主委員會,就決定涉案小區選聘物業服務企業方案和授權業委會通過包括訴訟在內的一切合法手段追討物業管理用房提案的兩項事項舉行業主大會并組織業主進行表決,該大會舉行的內容及形式均符合法律規定,且表決結果也達到“雙過半”,故森宇美茵第二屆業委會、森宇美茵業主大會作出的上述兩項決議應為合法有效。且張瓊英也未能提供證據證明上述兩項決議違反法律規定及對其造成侵害。故張瓊英要求撤銷2018年1月1日公告的“成都市溫江區森宇音樂花園.美茵河谷小區選聘物業服務企業方案”、“授權業委會通過包括訴訟等在內的一切合法手段追討物業管理用房”兩項決議的訴訟請求缺乏法律和事實依據,一審法院依法不予支持。
          另,業主撤銷權行使的對象為業主大會或者業主委員會作出的侵害業主合法權益的決定,對于張瓊英要求立即終止選聘物業公司的招投標行為的訴請,不屬于業主撤銷權的范疇,故對該項訴請,一審法院不予支持。
          一審法院遂依照《中華人民共和國物權法》第七十六條、第七十八條第二款,《物業管理條例》第十二條,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條之規定,判決:駁回張瓊英的全部訴訟請求。
          張瓊英不服一審判決,上訴請求:撤銷一審判決,依法改判。
          二審查明的事實與一審查明的事實一致。另查明:1.《業主大會議事規則》第十九條載明:業主在業主大會會議上的投票權,按照國家有關規定執行。業主身份以及專有部分面積的確定,以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。單個業主擁有多個或者數人共有一個物業專有部分的,其業主投票權人數按一人計算。業主拒付物業服務費用、不繳存建筑物及其附屬設施維修基金的,不享有業主大會會議上的投票權;2.成都市溫江區房產管理局專項維修基金出具證明載明:森宇音樂花園及美茵河谷總戶數為3869戶,總面積400974.7平方米;住宅用戶2174戶,面積318919.43平方米;森宇音樂花園的住宅用戶1066戶(面積179829.27平方米,其中50戶,9278.46平方米未交專項維修資金),美茵河谷住宅用戶1108戶(面積139090.16平方米,其中592戶,23038.44平方米未交專項維修資金)等內容。
          二審法院認為,業主大會及其執行機構業主委員會是具有投票權的業主選舉成立并在房產管理部門進行備案,在物業管理活動中代表和維護全體業主利益的自治管理組織,在不違反《中華人民共和國物權法》等相關法律、法規前提下,應當嚴格遵守經過業主大會表決通過且備案的《業主大會議事規則》中關于業主大會會議召集程序、表決方式的規定。本案中,森宇美茵第二屆業委會在召集業主大會會議進行表決時,采取了直接投票、上門回收意見、電話聽取意見等方式,但業主委員會并未按照《業主大會議事規則》的規定邀請公證機關對選票的真實性、有效性進行監督,業主委員會在歸集選票時也未對以上方式進行區分統計,導致通過電話聽取意見、上門回收意見的選票的真實性、有效性無法確認,亦難以與其他方式的選票進行區分?!吨腥A人民共和國物權法》第七十六條規定:“下列事項由業主共同決定:(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意?!币驘o法確認該次業主大會會議表決事項達到“雙過半”要求,故張瓊英要求撤銷2018年1月1日公告的“成都市溫江區森宇音樂花園·美茵河谷小區選聘物業服務企業方案”、“授權業委會通過包括訴訟等在內的一切合法手段追討物業管理用房”兩項決議的訴訟請求,本院予以支持。張瓊英要求立即終止選聘物業公司的招投標行為的訴請,不屬于業主撤銷權的范疇,本院不予支持。
          綜上所述,張瓊英的上訴請求部分成立。依照《中華人民共和國物權法》第七十六條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規定,判決:一、撤銷成都市溫江區人民法院(2018)川0115民初3982號民事判決;二、撤銷成都市溫江區森宇音樂花園·美茵河谷小區業主大會于2018年1月1日公告的“成都市溫江區森宇音樂花園·美茵河谷小區選聘物業服務企業方案”、“授權業委會通過包括訴訟等在內的一切合法手段追討物業管理用房”兩項決議;三、駁回張瓊英的其他訴訟請求。
          本院再審期間,森宇美茵第二屆業委會、森宇美茵業主大會為證明其主張,向本院提交了以下證據:1.森宇美茵第二屆業委會、森宇美茵業主大會在二審結束后向成都市溫江區不動產登記中心及溫江區房產管理局房屋專項維修資金辦調取的森宇音樂花園及美茵河谷專項維修基金基本情況及美茵河谷維修資金為零的房屋信息表,擬證明業主大會投票表決的兩項決議達到了“雙過半”的要求。2.成都市溫江區住房和城鄉建設局、成都市溫江區人民政府公平街道辦于2019年3月25日出具的情況說明,擬證明兩項決議表決程序規范合法。
          張瓊英對上述證據的質證意見為:1.對證據一的真實性、合法性、關聯性均有異議,認為森宇美茵第二屆業委會、森宇美茵業主大會在再審期間提交的維修資金辦的新數據中美茵河谷未繳納專項維修基金的業主數據與其在一審期間提交的數據相差巨大,僅認可該二申請人在一審中提交的數據,并認為該表格不能反映所有業主繳納的維修基金的時間點,新數據可能是在相關業主補繳維修專項資金過后改變的數據;2.住建局和街道辦的情況說明當中雖載明政府部門可以在室外屏幕進行監督,但是不能證明相關部門就進行了監督,而且也不能證明在上門計票的過程中進行了監督。
          潔華物業公司表示無質證意見發表。
          對有爭議的證據,本院認定如下:1.溫江區房產管理局房屋專項維修資金辦在再審期間出具的情況說明中美茵河谷未繳納專項維修資金的業主數據雖與其在本案一審期間出具的相應數據差距較大,但新的情況說明附帶了美茵河谷維修資金為零的房屋信息表,該信息表明確反映出維修資金為零的住宅為28戶,加上維修資金為零的車位數則與其在一審期間出具的數據一致。而維修資金為零的車位除個別情況外,絕大多數系登記在成都森宇實業集團有限公司名下,該部分車位未繳納維修資金不應歸責于業主方。因此,本院認為未繳納專項維修資金的戶數應當以專項維修資金辦在再審期間出具的數據為準。2.溫江區住房和城鄉建設局、成都市溫江區人民政府公平街道辦事處向本院出具情況說明,載明區房管局、公平街道辦事處、公平派出所及太極社區受森宇美茵第二屆業委會之邀,均派領導參與了森宇美茵業主大會進行現場監督,并對計票現場開箱、驗票、唱票、計票等情況做出詳細說明,在本案再審審查期間溫江區住房和城鄉建設局、成都市溫江區人民政府公平街道辦事處派員旁聽了本案詢問,并表示該情況說明內容屬實。因此,本院對森宇美茵第二屆業委會、森宇美茵業主大會在再審中提交的證據予以采信。
          本院經審理認定事實如下:1.成都市溫江區不動產登記中心出具的回復函載明:不動產登記操作系統無統計專有部分業主人數、專有部分房屋面積的功能模塊無法提供有效數據。2.成都市溫江區房產管理局專項維修基金辦出具證明載明,森宇音樂花園:總面積225123.44平方米,總戶數1681戶。住宅1066戶(面積179829.27平方米,其中50戶,9278.46平方米未交專項維修資金)商業56戶(面積17217.51平方米,其中41戶,16400.27平方米未交專項維修資金)車位555戶(面積18714.37平方米,其中184戶,6771.39平方米未交專項維修資金)。其他(公共用房)4戶,面積9362.29平方米無需交維修資金。美茵河谷:總面積175851.26平方米,總戶數2188戶。住宅用戶1108戶(面積139090.16平方米,其中28戶,3377.2平方米未交專項維修資金)。商業1戶(面積918.54平方米)。車位1019戶(面積30639.86平方米)。車庫40戶(面積1270.27平方米)公用戶20戶,面積3932.43平方米,等內容。本院查明的其余事實與二審查明的事實一致,本院予以確認。
          本院再審認為,本案爭議焦點包括三個方面,一是本次業主大會的流程、程序是否符合相關法律法規及《業主大會議事規則》的相關規定;二是案涉兩項決議是否滿足“雙過半”要求,三是森宇美茵第二屆業委會是否有權選聘物業服務企業,分述如下:
          (一)關于案涉業主大會的流程、程序是否符合法并符合《業主大會議事規則》的相關規定的問題。首先,森宇美茵第二屆業委會、森宇美茵業主大會在回收統計表決意見時未邀請公證機構在場監督,是否違反了《業主大會議事規則》的相關規定。本院認為,案涉《業主大會議事規則》第十八條規定:“回收業主意見,并在投票結束后,業主委員會應采取公開驗票的方式,由唱票、計票人員在監票人或物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會、公證機構的監督下認真核對、計算票數,當場公布投票統計結果……”。從該規定的用詞來看,投票結束后公開驗票的方式只強制要求唱票人員和計票人員在監票人的監督計票并統計。辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會、公證機構均與監票人是并列備選項,公證機關并非必須到場的參與人。
          其次,關于森宇美茵第二屆業委會、森宇美茵業主大會在收集選票和唱票、計票的過程中,是否存在違反《業主大會議事規則》的情況。森宇音樂花園·美茵河谷小區業主大會于2017年12月15日-12月30日采用書面征求意見形式召開,有現場領取表決票投票、志愿者上門發放表決票進行投票、電話錄音投票、業委會辦公室內設投票箱進行投票等形式。表決票載明需核實業主身份,從現場照片亦可看出,志愿者對業主身份進行了核實。2017年12月30日,對所有表決票進行了開箱、驗票、唱票、計票,并經森宇美茵第二屆業委會在監票人、區房管局、公平街道辦事處、公平派出所以及太極社區的監督下統計、匯總,現場公布了表決結果。業主大會收集選票的方式符合《業主大會議事規則》第十四條的規定,且不違反法律法規的強制性規定。因此,張瓊英主張業主大會通知、召集、表決程序違法,沒有法律和事實依據,本院不予支持。
          最后,關于選聘新物業公司沒有對是否續聘現有物業公司召開業主大會進行表決是否程序違法的問題。本院認為,選聘新物業服務企業不以續聘原物業服務企業為前提條件,該小區召開業主大會表決選聘物業服務企業方案,并未侵害業主行使對小區物業管理方面的各項權利。故對張瓊英的該項主張,本院不予支持。
          (二)關于業主大會投票表決的兩項決議是否達到“雙過半”的問題。因成都市溫江區不動產登記中心無法統計專有部分業主人數及專有部分房屋面積數。本院依法采信成都市溫江區房產管理局專項維修基金辦在本案再審期間出具的相關數據?!稑I主大會議事規則》第十九條規定,“單個業主擁有多個或者數人共有一個物業專有部分的,其業主投票權人數按一人計算”。小區車位系小區的配建設施,只能作為住宅、經營用房的附屬設施,不能單獨存在。非住宅、經營用房業主不能單獨持有車位。因此,根據上述規定,小區車位戶數不應計入小區總戶數。案涉小區物業專有部分戶數應為住宅戶數與商業戶數之和,共2231戶。案涉小區建筑總面積為400974.7㎡。
          根據森宇美茵第二屆業委會公布的投票結果,第一項提案即“成都市溫江區森宇音樂花園·美茵河谷小區選聘物業服務企業方案”業主贊成票1980票(包括贊成票1276票,專有面積184988.79㎡;未表態業主704票,專有面積103550.12㎡,專有面積共計288538.91㎡)。則投贊成票的戶數占專有部分戶數的88.75%,專有面積占總建筑面積的71.95%;第二項提案《授權業委會通過包括訴訟在內的一切合法手段追討物業管理用房提案》業主贊成票2050票(包括贊成票1356票,專有面積197451.62㎡;未表態業主694票,專有面積101801.98㎡,專有面積共計299253.6㎡),占專有部分戶數的91.88%,專有面積占總建筑面積的74.63%。兩項決議均達到雙過半標準。
          張瓊英認為,未表態的表決票應當認定為無效票,森宇美茵第二屆業委會、森宇美茵業主大會在統計票時,將未表態的表決票歸入贊成票導致統計結果錯誤??鄢幢響B的表決票,兩項決議均未達到“雙過半”標準;根據《業主大會議事規則》及《建房[2009]274號》的相關規定,拖欠物業費、專項維修基金的業主不享有業主大會上的投票權。若剔除欠費業主,最終統計結果亦未達到雙過半標準。
          本院認為,首先,案涉小區《業主大會議事規則》第十四條規定,“已送達的表決票,業主在規定的15日內不反饋意見的,其投票權數計入已表決結果的多數票;因業主聯系方式變更導致會議表決期間無法聯系未參與表決的業主,其投票權數計入已表決結果的多數票?!备鶕撘幎?,未表態業主票數應計入已表決結果的多數票中,兩項決議實際投票數根據該規則計算的結果已滿足雙過半的規定。
          其次,根據房屋專項維修資金辦在本案再審期間出具的森宇音樂花園及美茵河谷專項維修基金基本情況及美茵河谷維修資金為零的房屋信息表可以看出,森宇音樂花園及美茵河谷未繳納專項維修資金的住宅共78戶,商業41戶,共計119戶,涉及面積29055.75平方米。這119戶中不排除包含有對兩項決議投反對票的業主,即使將未交專項維修資金的住宅和商業戶數與面積全部扣除,兩項決議仍達到“雙過半”標準。
          第三,《業主大會議事規則》第十九條規定,業主拒付物業服務費、不存繳建筑物及其附屬設施維修資金的,不享有業主大會會議上的投票權。張瓊英雖向本院提交的《森宇·美茵欠費明細表》,擬證明有556名業主欠繳物業費。但收取物業費即是物業公司的權利,也是物業公司的職責。該欠費表只能證明部分業存在欠費的情況,不能證明森宇物業已經對上述業主積極進行催收,而欠費業主拒絕支付物業費。不符合《業主大會議事規則》第十九條中“拒付物業費”之規定。因此,張瓊英認為《森宇·美茵欠費明細表》中載明的欠費業主不享有投票權的主張,本院不予支持。
          (三)關于森宇美茵第二屆業委會是否有權選聘物業服務企業的問題?!稑I主大會議事規則》第二十二條規定“業主大會決定通過招投標方式選聘物業服務企業或其他管理人的,可授權其執行機構業主委員會或委托招投標代理機構辦理事實招標活動的相關事宜。業主大會選聘物業服務企業或其他管理人之前,應當召開業主大會會議,對選聘方案、具體實施者、物業服務合同的主要內容等進行表決?!卑干嫘^業主大會已經對選聘物業服務企業方案進行表決,該方案包含了選聘方案、具體實施者、物業服務合同的主要內容等,即授權森宇美茵第二屆業委會采用公開招投標方式選聘本小區物業服務企業,且該決議已達到“雙過半”要求,符合法律規定,故森宇美茵第二屆業委會已由森宇美茵業主大會授權,可以實施物業服務企業的選聘工作,因此張瓊英認為業委會選聘物業服務企業違反法律規定的理由不能成立。
          綜上所述,森宇美茵第二屆業委會、森宇美茵業主大會的再審理由部分成立,二審判決認定森宇美茵第二屆業委會、森宇美茵業主大會回收、統計表決意見時未邀請公證機構在場監督,違反了《業主大會議事規則》的相關規定,屬于認定事實錯誤的情形,應予糾正。一審判決認定事實基本清楚,適用法律正確,應予維持。依照《中華人民共和國物權法》第七十六條,《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款,《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百零七條第二款規定,判決如下:
          一、撤銷四川省成都市中級人民法院(2019)川01民終1981號民事判決;
          二、維持四川省成都市溫江區人民法院(2018)川0115民初3983號民事判決。
          一審案件受理費50元,二審案件受理費100元,由張瓊英負擔。
          本判決為終審判決。
          審判長  劉冰柔
          審判員  何 華
          審判員  閆 濤
          二〇二〇年六月二十九日
          書記員  吳忠于
          ×
          姓名: *
          電話: *
          地址: *
          備注:
          驗證碼: 看不清?點擊刷新
           
          91视频网址 91电影福利 国产视频导航|欧美精品欧美人与动人物牲|久久久久久ssss精品免费免费|久久夜色精品国产欧美乱|99尹人香蕉国产免费天天

              <sub id="ulso7"></sub>
                  <thead id="ulso7"></thead>