對于物業服務領域而言，新通過的《民法典》中有兩章內容對其具有較大影響，分別為《物權編》第六章“業主的建筑物區分所有權”及《合同編》第二十四章“物業服務合同”?！睹穹ǖ洹返囊幏断啾痊F行法律規范具有許多新的變化，在《民法典》時代下，物業服務領域將迎來新實踐、新變化。本文擬針對這兩個章節的重要變化內容，討論對物業服務領域管理實踐產生的影響以及物業服務人在未來提供物業服務過程中需要注意的諸多要點。

一、業主的建筑物區分所有權

關于業主的建筑物區分所有權的相關內容主要規定在《中華人民共和國物權法》（以下簡稱“《物權法》”）、《物業管理條例》（２０１８年修正）、《住宅專項維修資金管理辦法》、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《建筑物區分所有權解釋》”）等法律文件中。此次《民法典》對上述民事單行法律、法規及司法解釋中涉及業主的建筑物區分所有權部分內容進行了調整，并統一規定在《物權編》第六章“業主的建筑物區分所有權”中?！睹穹ǖ洹反舜螌ι鲜雒袷聠涡蟹?、法規及司法解釋的調整主要有以下幾處要點：

（一）以法律形式設定了居委會指導和協助設立業主大會、選舉業委會的法定義務

《民法典》吸收了《物業管理條例》及地方性法規中關于居民委員會指導、設立業主大會的規定，以法律形式設定了居委會指導和協助業主設立業主大會和選舉業主委員會的義務。此前，《物權法》上僅明確規定了地方政府有關部門對設立業主大會和選舉業主委員會具有指導和協助義務，法律上并未直接規定居委會具有此項義務。然而居委會對業主大會的籌備召開作用在《物業管理條例》及部分地方性法規中已有所體現，如《浙江省物業管理條例》中就有類似規定。實踐中，由于業主們不熟悉業主大會設立和業主委員會選舉的流程，加之業主們缺乏統一、專業的指導而往往導致業主大會遲遲難以設立，業主委員會遲遲未能選舉產生，從而造成業主權益難以維護，眾多事關業主利益的事項難以有效決策?！睹穹ǖ洹芬苑尚问皆诘胤秸嘘P部門之外增加了居委會作為指導和協助業主設立業主大會、選舉業主委員會的法定組織，有助于化解當下普遍存在的業主大會設立難、業主委員會選舉難的客觀難題。

建議：當今業主的權利意識逐漸增強，而《民法典》問世后，業主的權利得到了更好的保護，業主大會和業主委員會的成立難度降低，業主對于物業管理活動的參與性和能動性增強。在業主自身內部權利意識強化和國家外部立法保障的雙重影響下，未來業主對于物業服務品質和規范性必然有著更高的要求。對于物業服務人而言，亟需更加重視物業服務的質量，提升服務品質，規范化管理，在提供物業服務的過程中尤其需注重合法合規。

（二）調整了業主的共同決定事項及表決規則

（１）《民法典》將《物權法》第７６條第１款第５項中的“籌集”和“使用”進行了拆分，并分列為兩項，“使用建筑物及其附屬設施的維修資金”不再是重大事項，而是非重大事項，此舉降低了使用建筑物及其附屬設施的維修資金時的表決難度，目的是為了解決實踐中維修資金使用難的問題。

（２）《民法典》將《建筑物區分所有權解釋》第１４條第１款的內容通過法律形式予以確立，將“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”納入了需要業主共同決定的重大事項的范疇。此舉是為了解決實踐中存在的業委會或者物業服務人未經業主同意，擅自決定改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動的問題。此后，未經業主表決通過，行為人擅自實施上述行為，業主可基于物權請求權要求行為人排除妨礙、恢復原狀以及確認處分行為無效和賠償損失等。

（３）《民法典》對業主共同決定事項的表決規則進行了重大調整。首先增加了“表決參與度”這一新要求，業主規定的表決事項，均需專有部分面積和人數“雙過三分之二”的業主參與表決。其次，總體上降低了事項表決通過的標準，其中對于通過籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動三項重大事項的表決，表述的是“經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意”，相當于是整體專有部分面積占二分之一以上業主且占總人數二分之一以上業主同意，不再是原來的“雙過三分之二”的表決標準；對于通過其他非重大的事項的表決，表述的是“應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意”，實際上相當于整體專有部分面積占三分之一以上業主且占總人數三分之一以上業主同意，不再是原來的“雙過半”的表決標準?！睹穹ǖ洹反伺e大幅降低了業主就共同決定事項作出表決的難度，是有效擺脫實踐中存在的業主作出決議難，諸多事關業主利益的事項無法有效推進這一現實困境的重要舉措。

建議：物業服務人需注意業主共同決定事項表決規則的變化，并且規范自身的物業服務行為。尤其是對于物業服務人擬改變業主共有部分的用途或者利用業主共有部分從事經營性活動，需要經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意通過后方可開展，未經表決程序通過不可擅自利用業主共有部分開展經營活動。

（三）明確了業主的共同部分經營收入歸屬

《民法典》吸收了《建筑物區分所有權解釋》第１４條第２款的規定，首次通過法律的形式對業主共有部分產生的收入的歸屬進行了明確。實踐中，開發商或物業服務人利用小區的電梯、通道、外墻面等業主共有部分從事經營性活動的現象較為普遍，然而部分開發商或物業服務人，存在未將該等經營收益在扣除合理成本后用于補充專項維修資金或用于業主共同決定的其他用途的不規范行為，導致業主的利益受損，常因此引發業主和開發商或物業服務人的糾紛?！睹穹ǖ洹反伺e將業主共有部分產生的收入納入物權保護的范疇，若開發商或物業服務人等主體未經業主表決同意擅自利用業主共有部分從事經營性活動，業主可基于物權請求權要求行為人排除妨害、恢復原狀，并且可以確認此等處分行為無效，并由行為人對業主造成的損失承擔賠償責任等。

建議：物業服務人在準備利用電梯、通道、外墻面等業主共有部分開展諸如投放廣告、租賃給第三方使用（如設置快遞柜）、新增停車位等經營性活動時，需要先經過業主大會表決同意后方可進行，不得再擅自開展。此外，物業服務人對于己方的合理成本支出的憑證需要妥善留存，以便于日后舉證的需要。

二、物業服務合同

由于物業服務合同在合同主體、簽訂程序、約定內容、履約影響等方面有不少特殊性，同時也是影響千家萬戶的重要合同類型。為減少因物業服務合同而產生的糾紛，《民法典》將物業服務合同單獨成章，凸顯其重要性?！逗贤帯返诙恼挛飿I服務合同一章吸收了《物業管理條例》及《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《物業服務解釋》”）的相關規定并進行了新增及完善，對于物業服務關系的處理及物業服務糾紛的解決具有現實指導意義。

《民法典》物業服務合同一章對物業服務合同的定義、內容及形式，前期物業服務合同的約束力及終止時點，物業服務人應當履行的權利及義務，業主繳納物業費的義務，物業服務合同的續聘、解聘及終止等事項作出約定。本次物業服務合同入典對于物業服務人在提供物業服務中需要特別注意以下要點：

（一）明確物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾的效力

《民法典》第９３８條對《物業服務解釋》第３條進行了修訂及完善。首先，明確公開作出服務承諾的主體為“物業服務人”。根據《民法典》第９３７條第２款的規定，物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。其次，對于物業服務人作出的服務承諾，明確是“有利于業主”的部分認定為物業服務合同的組成部分，約束或限制業主的則未予認定，改變了《物業服務解釋》中“服務承諾及制定的服務細則”這一范疇。

建議：首先，由于《民法典》未對“公開”的定義和“承諾”的形式做出詳細解釋，謹慎起見，建議物業服務人在與業主進行溝通時，對于力所不能或者超出權限范圍內的事項不要輕易做出許諾，否則該承諾可能會產生違約后果。其次，建議物業服務人對于需要約束業主的內容應當在物業服務合同中進行明確，若需要補充，應采補充協議形式，不可再簡單套用原《物業服務解釋》條文，單方面在細則中作出規定。

（二）完善物業服務人進行信息公開和報告的義務

雖然《物權法》對于物業服務人的信息公開及報告義務約定較為簡單，但一些地方性的物業管理規定中，對物業服務人的公示義務做了補充，細化明確了物業服務收費項目和標準應當公示，以及經營所得與各項資金的收支情況的公示要求?！睹穹ǖ洹返冢梗矗硹l對物業服務人的信息公開內容作了更為全面的完善，并要求應當向業主大會和業主委員會報告。

建議：物業服務人應妥善制定對外公示的規章制度，督促物業服務人員按照規章制度履行法律法規明確的公示項，并履行向業主大會和業主委員會的報告流程。在履行公示及報告的流程中，注意留痕，及時固定并妥善保存相應憑證。

（三）新增催繳物業費的禁止性行為

《民法典》第９４４條第３款：

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

在目前的行業情況中，一些物業服務人會在合同中明確約定如果業主不按期繳納物業費，物業服務人有權采取停水電氣的方式來催收物業費。在司法實踐中，即便物業服務合同有這一類條款，由于供水供電供氣等為業主與水電氣等第三方公司之間發生的法律關系，物業服務人無權阻礙該法律行為的履行，因此，法院亦傾向于認為此類條款損害了公民的基本生活條件，違反了公序良俗，從而判定為無效條款，如物業服務人仍采取這一方式來催收物業費，則會被認定為合同履行瑕疵，若業主舉證證明因此受到損失的，法院會判決適當減少業主應當繳納的物業費或物業服務人向業主支付賠償金。本次《民法典》修訂，對司法實踐中的這一立場進行了明確。

建議：物業服務人應避免在合同中設置此類條款，可以設置其他違約責任以促進業主及時繳納物業款項，如適當提高合同違約金金額等。在款項催繳過程中，盡量采取通知、公告等手段，如無效，則依合同約定及法律規定進行訴訟等法律手段，避免催繳過程中的履行瑕疵帶來不必要的損失。

（四）新增業主的解聘權利、續聘流程、合同終止后的權利義務等規定

１、完善業主的解聘權利、通知義務及相關責任

２、新增物業服務人的續聘流程條款

《民法典》第９４７條：

物業服務期限屆滿前，業主依法共同決定續聘的，應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。

物業服務期限屆滿前，物業服務人不同意續聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

３、新增不定期物業服務合同及其解除的明確規定

《民法典》第９４８條：

物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。

當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

４、新增物業服務合同終止后、新物業服務人或業主接管前，原物業服務人的繼續管理義務。

《民法典》第９５０條：

物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。

以上條款更多側重強化對業主權益的保護，明確了業主對定期物業服務合同的解除權利、解除后果及業主對不定期物業合同的任意解除權，以及在新老物業服務人過渡階段的物業費結算方式。

建議：首先，物業服務人應當全面完善物業服務合同條款以保障自身利益，如延長業主解聘或不同意續聘通知的提前日期以提前做好準備工作、清晰界定業主單方面解除合同應當向物業服務人支付的損失賠償的范圍以減少臨時解聘的損失；其次，在物業服務合同到期后，及時與業主續簽或重新簽訂物業服務合同，以免轉換為不定期合同從而賦予業主任意解除權；再次，在新老物業服務人過渡階段，由于缺少合同的保護，物業服務人應當妥善留存各項證據以便后續與業主結算物業費。

《民法典》對于物業服務合同的修訂內容為司法機關裁決此類爭議提供了強有力的法律依據，建議物業服務人及業主依照條文妥善履行規定內容，共同構建良好社區環境。

通過以上的變化解讀，可以明顯看出，《民法典》的問世給物業服務領域帶來了全新的變化，業主的權利得到了更全面的保障，也對物業服務人的服務能力提出了更大的挑戰。在《民法典》時代，物業服務行業的競爭必然是物業服務人服務品質、服務能力、合規風控水平的全面競爭。物業服務人只有不斷提升物業服務品質，改善合規經營管理能力，方為在此新局勢之下的取勝之道。

（作者：吳方榮、姚張燕、張若晴、鄭晗，中倫律師事務所）