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          【業主訴訟】陳琳、康定市衛平物業管理有限責任公司物業服務合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書

          來源:中國裁判文書網  日期:2019-11-29

           四川省高級人民法院

          民 事 裁 定 書
          (2019)川民申1924號
          再審申請人(一審被告、二審上訴人):陳琳,男,1980年2月19日出生,漢族,住四川省康定市。
          被申請人(一審原告、二審被上訴人):康定市衛平物業管理有限責任公司,住所地四川省康定市爐城鎮榆林新區新天地******。
          法定代表人:譚衛平,該公司總經理。
          再審申請人陳琳因與被申請人康定市衛平物業管理有限責任公司(以下簡稱衛平物業公司)物業服務合同糾紛一案,不服四川省甘孜藏族自治州中級人民法院(2018)川33民終187號民事判決,向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查,現已審查終結。
          陳琳申請再審稱,(一)衛平物業公司與第三人康定市新天地房地產開發有限公司簽訂的《康定新天地小區前期物業管理合同》(以下簡稱《前期物業合同》)形式和程序違反法律的強制性規定,侵犯業主公共利益,應為無效合同,效力不能及于陳琳?!段飿I管理條例》第二十四條第二款規定,“住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于三人或者住宅規模較小的,經物業所在地的區縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業”。本案建設單位新天地房地產開發有限公司在與陳琳簽訂《房屋買賣合同》時,已經簽訂了《前期物業服務協議》,約定由甘孜州強盛物業管理有限公司提供物業服務。之后,新天地房地產開發有限公司未配合政府相關部門協助成立業委會,而是越權行使物業選聘權,多次終止與物業服務企業合作,未通過招投標程序擅自與僅成立7天,不具備資質的衛平物業公司另行簽訂《前期物業合同》,其選聘物業服務企業、終止《前期物業服務協議》未告知業主,嚴重侵犯了業主的知情權、參與權和選擇權。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項,“違反法律、行政法規的強制性規定,合同無效”的規定,新天地房地產開發有限公司與衛平物業公司簽訂的《前期物業合同》為無效合同,基于該合同發生的收費不應得到法律保護。(二)一、二審對衛平物業公司未通過招投標程序進入本小區提供服務的事實進行回避,并適用別的法條認定合同有效,屬于認定基本事實缺乏證據證明的情形。一、二審認定系業主提出要求和申請后,新天地房地產開發公司與衛平物業簽訂合同,與事實不符。從一、二審認定的證據來看,陳琳所在小區業主是向康定市住建局申請和請求協調督促新天地房地產開發公司及時整改安全、綠化、供排水等遺留問題,從未提出過請求政府或開發商選聘物業公司。而是請求政府和開發商幫助成立業委會。包括2016年12月13日新天地業主向康定市住建局提出的《關于解決新天地小區存在問題及建議的請示》、2017年2月27日,新天地一、二區籌備小組向康定市住建局、新天地房地產開發公司提出的《要求開發商盡快解決的幾大問題》、康定市人民政府于2017年3月27日應小區業主請求專題研究并形成的《研究新天地公司相關事業的會議紀要》均表明,業主是在向相關部門反映開發商建設小區過程中存在的諸多問題,與新天地房地產開發公司與衛平物業公司私下達成的協議無關。一、二審認定新天地房地產公司同衛平物業公司簽訂協議是在業主向政府部門反映下產生屬于主觀推測,沒有事實依據。(三)衛平物業公司不具備物業服務資質。衛平物業在2017年3、4月入駐案涉小區,根據《物業管理條例》第三十二條規定,國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。按照當時有效的住房城鄉建設部發布的《物業服務企業資質管理辦法》第八條之規定,承接20萬平米以下住宅項目,物業公司應當取得三級資質。承接20萬平米的住宅項目,物業服務企業應取得二級資質。而案涉小區超過20萬平米,衛康物業成立于2017年3月23日,其于2017年3月30日即與新天地房地產開發公司簽訂《前期物業合同》,按照住建部的規定,不可能在短時間內取得二級資質。(四)衛康物業公司未能提供有效的物業服務,侵占小區公共區域,侵占挪用小區公共收益。該公司進入小區后,將小區公共場地甚至消防通道開辟為停車場對外收費,并于小區內民宿勾結,優先停放住宿客人車輛。小區停車矛盾突出,大量非小區人員出入,影響小區環境。綜上,衛平物業主張收費的依據,其與新天地房地產開發商簽訂的《前期物業合同》為無效合同,效力不及于陳琳。一、二審對衛平物業未招標的事實未查證,屬于認定事實不清,適用法律錯誤??灯轿飿I無相關資質,未提供有效服務,侵犯業主權利。綜上,陳琳根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項、第十一項的規定申請再審。
          衛平物業公司提交意見稱,(一)一、二審判決認定事實清楚,適用法律正確。1.根據《物業管理條例》第二十一條“在業主、業主大會選聘物業服務企業前,建設單位選聘物業服務企業的,應當簽訂書面的前期物業服務合同”之規定,只要小區未召開業主大會選聘物業服務企業的,建設單位就可以和其它物業公司簽訂前期物業服務合同。衛平物業公司與新天地房地產開發有限公司簽訂的《前期物業合同》是雙方真實意思表示,其內容不違反法律法規禁止性規定。陳琳是小區業主,事實上接受了衛平物業公司提供的物業服務,陳琳所在小區未成立業主委員會,《前期物業管理合同》對其有約束力。2.陳琳依據《物業管理條例》第二十四條的規定,認為該《前期物業合同》因違反法律強制性規定為無效合同的理由不能成立?!段飿I管理條例》系管理性規定,并非效力性規定?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第十四條規定,“合同法第五十二條第五項規定的‘強制性規定’是指效力性的強制性規定?!币罁撘幎?,只有違反了法律、行政法規的效力性規定,合同才會被認定無效。本案中,開發商即使沒有通過招投標的方式選聘物業服務企業,也不會導致《前期物業合同》無效。3.《物業管理條例》第二十四條第二款規定,“住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于三人或者住宅規模較小的,經物業所在地的區縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業”。新天地房地產開發有限公司協議選聘衛平物業公司作為案涉小區的物業管理單位是開發商與政府及有關主管部門溝通支持的結果。新天地小區因各種因素物業管理工作舉步維艱。經開發商的努力,衛平物業公司已經是第五家進駐物業公司。第四家物業公司退場后,小區臟、亂、差現象嚴重,廣大業主深受其害,極大影響了康定旅游城市的形象。經小區業主代表和開發商積極反映,2017年3月27日,康定市副市長組織市住建局、新天地公司等7家單位召開專題協調會。會議對新天地物業管理事宜作出安排,決定由榆林街道辦張玉磊副書記和住建局孫澤副局長牽頭一是引導業主成立業委會,二是引進物業管理公司入駐小區。由此形成《研究新天地公司相關事業的會議紀要》(康府閱[2017]6號),新天地公司積極落實與住建局對接,當時愿意入駐的僅衛平物業公司一家。在住建局的支持下于2017年3月30日開發商新天地公司與衛平物業簽訂了《康定新天地小區前期物業管理合同》,結束了小區無人管理的混亂狀況。衛平物業公司入駐新天地小區并非與開發商私相授受,而是市政府和房地產行政主管部門支持的結果。(二)衛平物業公司具有合法物業服務資質。該公司依法取得營業執照,具有從事物業管理服務的資質。陳琳提出的部門規章《物業服務企業資質管理辦法》已經廢止,不能作為支持其訴求的合法依據。(三)陳琳提出的“依法判決衛平物業公司停止服務,從小區撤離”不屬于再審審理范圍。最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》審判監督程序若干問題的解釋第三十三條規定,“人民法院應當在具體的再審請求范圍內或在抗訴支持當事人請求的范圍內審理再審案件。當事人超出原審范圍增加、變更訴訟請求的,不屬于再審審理范圍……”。陳琳的該請求未在一、二審中提出,依法不屬于再審審理范圍。綜上,陳琳的再審申請沒有事實和法律依據,二審判決認定事實清楚,適用法律正確,請求駁回陳琳的再審申請。
          本院經審查認為,(一)關于康定市新天地房地產開發有限公司未經招投標程序就選聘衛平物業公司作為新天地小區的物業服務企業,是否導致雙方簽訂《前期物業服務合同》無效?!段飿I管理條例》第二十四條第二款雖規定住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業,但該規定屬于行政管理性規定,并未對物業服務合同的效力作出規定?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第十四條規定,“合同法第五十二條第(五)項規定的‘強制性規定’,是指效力性強制性規定?!?。因此,開發商違反該條例規定的,應當由行政主管部門針對其可能涉及的違法行為給予相應行政處罰,但并不導致開發商與物業服務企業簽訂的物業服務合同本身無效。并且,康定新天地房地產開發有限公司與衛平物業公司簽訂《前期物業合同》有特殊背景。衛平物業公司入駐之前,新天地小區的多家物業公司屢次退場,小區一度處于物管缺失的混亂狀況,2016年12月13日,新天地全體業主向康定市住建局反映新天地小區存在的問題。2017年2月27日,新天地一、二區籌備小組向康定市住建局、新天地房地產開發公司提出了“要求開發商盡快解決的幾大問題”??刀ㄊ姓叨戎匾曉搯栴},組織相關單位于2017年3月27日召開會議,研究新天地公司相關事宜,并形成會議紀要(康府閱[2017]6號)。該紀要第一條明確要求由榆林街道辦和住建局相關人員牽頭引導業主成立業委會并引進物業管理公司。在此情形下,2017年3月30日,康定新天地房地產開發有限公司與衛平物業公司簽訂了《前期物業合同》,約定將新天地小區一區、二區、三區、四區物業委托給衛平物業公司管理。2017年9月4日康定市榆林街道辦事處出具康榆街(2017)136號關于新天地物業管理相關事宜的情況報告亦證實了上述情況,說明衛平物業公司系在多方協調下入駐案涉小區。因此,《前期物業合同》不屬于無效合同,陳琳認為該合同無效而不應繳納物管費的申請理由不能成立。(二)關于衛平物業公司是否具有物業管理資質。經查,衛平物業公司提供的營業執照上顯示其經營范圍包含物業管理,其具有物業管理服務的相應資質。2017年1月12日國務院發布并實施的《國務院關于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》(國發[2017]7號)取消了《物業服務企業資質管理辦法》中對物業服務企業二級及以下資質認定。而衛平物業公司成立于2017年3月23日,不受上述資質認定的限制。且《物業服務企業資質管理辦法》已于2018年3月8日被住房城鄉建設部廢止?!段飿I管理條例》第三十二條“國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度?!币脖弧秶鴦赵宏P于修改和廢止部分行政法規的決定》(國務院令第698號)修訂,取消了物業服務企業資質管理的相關規定。因此,陳琳認為衛平物業公司不具有物業服務資質的申請理由不能成立。(三)陳琳對衛平物業公司提供的服務不滿,應通過成立業委會,召開業主大會,并由業委會根據業主大會的決定代表全體業主主張權利。陳琳在本案中提出要求衛平物業停止服務、撤離案涉小區的訴訟請求不屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規定的再審事由,本院依法不予審查。
          綜上,陳琳的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項、第十一項規定的情形。
          依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款,《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規定,裁定如下:
          駁回陳琳的再審申請。
          審判長  劉冰柔
          審判員  何 華
          審判員  閻 濤
          二〇一九年六月二十六日
          書記員  吳忠于
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