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          【業主訴訟】張志秀、李某物業服務合同糾紛二審民事判決書

          來源:成都裁判文書網  日期:2019-10-16

           四川省成都市中級人民法院

          民 事 判 決 書
          (2019)川01民終13243號
          上訴人(原審被告):張志秀,女,1972年8月25日出生,回族,住成都市成華區。
          上訴人(原審被告):李某,男,2002年2月14日出生,回族,住成都市成華區。
          法定代理人:李明,男,1969年12月18日出生,漢族,住成都市成華區,系李某之父。
          委托訴訟代理人:馮彪,四川盛豪律師事務所律師。
          被上訴人(原審原告):成都衡信英倫物業管理有限公司。住所地:中國(四川)自由貿易試驗區成都高新區府城大道西段**********。
          法定代表人:熊英,系總經理。
          委托訴訟代理人:毛永,男,1982年10月27日出生,漢族,住重慶市巴**。系成都衡信英倫物業管理有限公司員工。
          委托訴訟代理人:趙曉芳,女,1992年5月11日出生,漢族,住四川省射洪縣。系成都衡信英倫物業管理有限公司員工。
          上訴人張志秀、李某因與被上訴人成都衡信英倫物業管理有限公司(以下簡稱衡信英倫物業公司)物業服務合同糾紛一案,不服四川省成都高新技術產業開發區人民法院(2019)川0191民初3681號民事判決,向本院提出上訴。本院于2019年7月12日立案后,依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
          張志秀、李某上訴請求:1.請求撤銷一審判決;2.改判駁回被上訴人一審全部訴訟請求;3.本案一審、二審訴訟費用由被上訴人承擔。事實和理由:一審判決事實不清、判決錯誤。1.上訴人與開發商約定的前期物業服務企業為深圳衡信柏迪物業管理有限公司,并非被上訴人。被上訴人無權在案涉小區開展物業服務,更無權收取物業服務費;2.上訴人與四川中德世紀置業有限公司在《商品房買賣合同》第二十二條第(二)款中約定的2.6/平米的物業服務收費價格是針對深圳衡信柏迪物業管理有限公司,該公司是國際知名管理機構。而被上訴人卻是兩個自然人設立的小公司,二者管理水平、服務內容嚴重不同。即使上訴人同意被上訴人提供物業服務,也必須雙方另行協商確定收費標準,被上訴人無權要求按照2.6元/平米收??;3.2018年3月,因物業公司未及時進行下水管道疏通,污水倒灌到案涉房屋內,積水數十公分。物業公司未及時處理,導致房屋內已裝修的木作、地板及、地板及其他材料被浸泡數日天,給上訴人造成損失逾10萬元。物業公司僅安排人員對案涉房屋進行了清潔打掃,對上訴人的損失卻一直拖延未予賠償。因此,上訴人與物業公司應是互負債務,且物業公司應賠償款遠遠大于未交的物業費,上訴人拒絕交納物業費符合民法的私力救濟范圍,在“污水事故”未解決前,上訴人有權拒交物業費;4.因為2018年3月的污水事故,上訴人與物業公司多次交涉賠償未果,房屋裝修停工至今,因此,系物業公司原因導致房屋未能投入使用,自2018年3月起至雙方解決“污水事故”前的這個期間物業費用,上訴人不應支付。
          成都衡信英倫物業管理有限公司辯稱,一審法院認定事實清楚,適用法律正確,依法應予以維持
          衡信英倫物業公司向一審法院起訴請求:1.請求判令張志秀、李某給付2016年7月至2018年9月物業管理費7345.08元;2.請求判令張志秀、李某按照欠款總額10%支付逾期付款的滯納金直到繳清全部物業管理費之日止,截止2017年12月30日應支付滯納金為734.51元;3.請求判令張志秀、李某承擔本案全部訴訟費用。
          一審法院認定事實:張志秀、李某于2012年10月24日與開發商四川中德世紀置業有限公司簽訂《商品房買賣合同》,約定購買該公司開發的位于成都高新區中和街道辦事處會龍社區9組中德·英倫聯邦4幢1單元2層207號房屋(面積為104.27㎡),后開發商于2013年與衡信英倫物業公司簽訂《前期物業服務合同》,約定由衡信英倫物業公司對中德·英倫聯邦A區一期(1-6號樓)提供物業服務,合同期限自2013年2月5日起至業主委員會代表全體業主與續聘或重新選聘的物業服務企業訂立的物業服務合同生效時止,物業費的收取方式是高層住宅按2.6元每月每平方米計算,自交付之日(或視為交付之日)起,一年內按照1.98元每月每平方米計算收取,業主于每個繳費周期起始日起15日內繳納物業服務費,逾期未交納的,衡信英倫物業公司以通知書、電子郵件、手機短信等書面形式催告,經催告后無正當理由仍未交納的,承擔違約期間未付金額10%違約金的違約責任。
          2013年10月19日,張志秀、李某簽署了《中德·英倫聯邦A區收房確認書》以及《關于中德.英倫聯邦A區物業管理權變更的告知函》,知曉衡信英倫物業公司通過法定招投標流程取得中德.英倫聯邦A區的前期物業管理服務權,將從2013年5月29日起為中德.英倫聯邦A區提供物業管理服務直至業主大會與新選聘的物業服務企業簽訂的《物業服務合同》生效時止,張志秀、李某也承諾遵守中德·英倫聯邦A區《臨時管理規約》及物業相關管理規定。
          另查明,張志秀、李某所購買的房屋實測面積為104.63平方米,每月應繳納物管費為第一年每月每平方米1.98元,之后每月每平方米2.6元,其未繳納2016年7月至2018年9月期間的物業費共計7345.03元,衡信英倫物業公司在2017年12月向張志秀李某澤郵寄了物業費催收函、并在張志秀李某澤門上進行了張貼,同時向張志秀李某澤進行了微信催收物業費。
          一審法院認定上述事實,采信了當事人的當庭陳述,以及《前期物業服務合同》、《商品房買賣合同》、《房屋交接流程表》、《臨時管理規約》、《物業服務招投標中標備案表》、《成都高新區物業服務收費標準備案表》、《關于中德·英倫聯邦A區物業管理權變更的告知函》、收房確認書、催收郵寄單、微信截圖等證據。
          一審法院認為,衡信英倫物業公司是通過招投標程序中標后依法與開發商四川中德世紀置業有限公司簽訂的《前期物業服務合同》,且張志秀李某澤簽收確認了《關于中德.英倫聯邦A區物業管理權變更的告知函》,故該合同對業主具有約束力,張志秀李某澤理應支付相應的物業服務費用,張志秀李某澤應當支付自其收房后的相應的物業服務費用。關于張志秀李某澤未繳納的2016年7月至2018年9月期間的物業費,衡信英倫物業公司在2017年12月向張志秀李某澤郵寄了物業費催收函、并在張志秀李某澤門上進行了張貼,同時向張志秀李某澤進行了微信催收,履行了相關的催收行為;同時張志秀李某澤抗辯其因房屋漏水問題未得到妥善解決并造成了一定的損失,故有合理理由不繳納物業費的抗辯,提交的證據均不能充分證明衡信英倫物業公司提供的物業服務存在長期的安全隱患及長期的管理瑕疵。另一方面,若張志秀李某澤認為衡信英倫物業公司在物業管理服務過程中存在瑕疵并給其造成了損失,其作為業主也可以依據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條的規定要求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任,以拒付物業管理費對抗物業服務瑕疵的行為既無合法依據也非明智之舉。因此,根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條“經書面催交,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持?!敝幎?,一審法院對衡信英倫物業公司訴請的要求張志秀、李某支付2016年7月1日至2018年9月30日(27個月)期間物業費的請求予以支持,但衡信英倫物業公司計算的金額有誤,張志秀、李某應支付的該期間的物業管理服務費共計7345.03元(104.63*2.6*27=7345.03)。關于違約金的問題,本案中,衡信英倫物業公司在物業管理工作中還是存在不足之處,在日常管理服務中也存在不到位的地方,雙方在日常溝通和相關問題的處理上也存在一定的瑕疵,衡信英倫物業公司應加強和改進物業服務工作,避免雙方產生矛盾或糾紛。因此,對衡信英倫物業公司提出的要求張志秀、李某承擔滯納金的訴訟請求不予支持。
          綜上所訴,一審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第三條、第六條之規定,判決:一、張志秀、李某于判決生效之日起十日內向成都衡信英倫物業管理有限公司支付2016年7月至2018年9月的物業服務費7345.03元;二、駁回成都衡信英倫物業管理有限公司的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費25元,由張志秀、李某負擔(此款成都衡信英倫物業管理有限公司已預交,張志秀、李某在履行上述義務時一并支付給成都衡信英倫物業管理有限公司)。
          二審中,張志秀、李某向法庭提交:1.第一組照片(張志秀、李某房屋半裝修狀態)擬證明因被上訴人未及時疏通管道,導致房屋被污水浸泡;2.第二組照片(被上訴人組織人員對案涉房屋現場進行清掃)擬證明房屋被污水浸泡被上訴人存在過錯。
          衡信英倫物業公司質證認為,對證據三性均不認可。
          本院經審查認為,由于本案中上訴人沒有提起反訴,且僅根據二審中張志秀、李某提交的兩組照片,不能夠證明其主張的事實,因此,對兩組照片本院不予采信。
          二審審理查明的事實與一審判決認定的事實一致,本院對一審判決認定的事實予以確認。
          二審另查明,張志秀、李某在2016年7月前支付過一段時間的物業費。
          本院認為,本案的爭議焦點為:1.衡信英倫物業公司是否有權在案涉小區開展物業服務并按照2.6元/平米收取物業服務費;2.在房屋被污水浸泡未解決前,張志秀、李某是否有權拒交物業費。
          對于第一個爭議焦點,本院認為,雖然上訴人與四川中德世紀置業有限公司在《商品房買賣合同》約定由深圳衡信柏迪物業管理有限公司進行物業管理,但后來衡信英倫物業公司與開發商四川中德世紀置業有限公司簽訂的《前期物業服務合同》變更了物業管理人,且張志秀簽收確認了《關于中德.英倫聯邦A區物業管理權變更的告知函》,張志秀系李某之母,為其法定代理人,所以《關于中德.英倫聯邦A區物業管理權變更的告知函》對張志秀、李某有約束力。成都市高新區物業企業服務備案標準為不超過2.8元/平米,衡信英倫物業公司按照2.6元/平米收取物業費并未超過此標準,且張志秀、李某在2016年7月前以2.6元/平米為標準支付過一段時間的物業費,以實際行動認可了合同內容,二者之間形成物業服務關系。因此,在雙方達成一致變更收費標準前,衡信英倫物業公司有權在小區開展物業服務,并按著約定的2.6元/平米收取物業費。上訴人關于2.6元/平米的物業服務收費價格是針對深圳衡信柏迪物業管理有限公司,被上訴人無權要求按照2.6元/平米收取的上訴主張,本院不予支持。
          對于第二個爭議焦點,本院認為張志秀、李某在本案中沒有就衡信英倫物業公司在房屋被污水浸泡中存在過錯提起反訴,張志秀、李某與衡信英倫物業公司是否互負債務,本院不予審查。張志秀、李某如主張,可另案提起訴訟。且本案一審已經考慮衡信英倫物業公司在物業管理、日常服務中存在瑕疵,對衡信英倫物業公司提出的要求張志秀、李某承擔滯納金的訴訟請求不予支持。因此,上訴人關于在“污水事故”未解決前,上訴人有權拒交物業費的主張,本院不予支持。
          綜上,張志秀、李某的上訴理由不成立。原審判決認定事實清楚,適用法律正確,審判程序合法,應予維持。據此,根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規定,判決如下:
          駁回上訴,維持原判。
          二審案件受理費50元,由上訴人張志秀、李某負擔。
          本判決為終審判決。
          審判長  赫耀文
          審判員  楊 晗
          審判員  何春梅
          二〇一九年八月十三日
          書記員  丁大貴
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