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          【成都】成都市物業管理條例(2024年修訂)

          來源:成都人大  日期:2024-04-19
          成都市第十八屆人民代表大會
          常務委員會公告
          (第13號)




          成都市物業管理條例



          (2007年8月10日成都市第十四屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議通過  2007年9月27日四川省第十屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準  2023年12月29日成都市第十八屆人民代表大會常務委員會第五次會議修訂  2024年4月3日四川省第十四屆人民代表大會常務委員會第十一次會議批準)


          目  錄


          第一章    總  則

          第二章    物業及其管理主體

          第一節    物業管理區域的劃分與調整

          第二節    附屬設施設備及共有資金

          第三節    業主和業主大會

          第四節    業主委員會

          第五節    物業管理委員會

          第六節    自行管理

          第三章    物業服務

          第一節    一般規定

          第二節    物業服務人選聘

          第三節    物業承接和退出

          第四節    物業服務收費

          第四章    物業使用和管理維護

          第五章    監督管理

          第六章    法律責任

          第七章    附  則


          第一章    總  則


          第一條  為了規范物業管理活動,保障物業依法、安全、文明、有序使用,維護業主、物業服務人等物業管理各方的合法權益,建設和諧宜居的高品質生活和工作環境,根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《四川省物業管理條例》等法律、法規,結合成都市實際,制定本條例。


          第二條  本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理。


          第三條  本條例所稱物業管理,是指業主自行管理或者通過選聘物業服務人等方式,對物業管理區域內的建筑物及其附屬設施、相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。


          第四條  本市物業管理納入基層社會治理體系,堅持黨建引領、政府指導、業主自治、多方參與、協商共建、科技支撐的工作格局。


          本市物業管理相關主體應當遵循公開公平、誠實信用、權責對等、質價相符的原則。


          第五條  推動物業服務與社區生活服務相融合,實現創新發展、協調發展、綠色發展、開放發展、共享發展,提升物業管理水平,營造全齡友好、幸福和諧的工作和生活環境。


          第六條  市和區(市)縣人民政府應當加強對物業管理活動及其監督管理工作的領導,將物業服務納入現代服務業發展規劃,建立物業管理聯席會議制度,統籌研究解決物業管理重大問題。


          區(市)縣人民政府應當建立保障機制,在鎮人民政府、街道辦事處明確物業管理專職機構,配備專職工作人員,落實工作經費。


          鼓勵相關部門、鎮人民政府、街道辦事處、居(村)民委員會等依法通過購買服務方式委托符合條件的物業服務人承擔社區治理、公共事務和居(村)民服務等事項。


          第七條  社區發展治理部門負責建立健全公開透明、開放參與、信用為本的物業管理聯動機制,指導建立基層黨組織領導下,多方主體共同參與的治理構架。


          住建主管部門負責制定物業管理相關政策、規范并組織實施,對物業管理活動實施指導和監督。


          發展改革、經信、公安、民政、規劃和自然資源、城市管理、生態環境、應急管理、水務、園林綠化、衛生健康、市場監管、消防救援等有關單位按照各自職責,負責物業管理活動的相關指導和監督管理工作。


          第八條  鎮人民政府、街道辦事處應當將物業管理納入社區治理工作,履行下列職責:


          (一)組織、指導、協調、監督本轄區內業主大會的設立和業主委員會選舉、換屆及規范化運行;


          (二)指導、監督業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責;


          (三)建立工作聯動機制,協調社區建設與物業管理的關系,接受物業管理各方主體投訴,調解處理物業管理糾紛;


          (四)依法組織成立物業管理委員會,指導、監督物業管理委員會依法履行職責;


          (五)依照法律、法規規定,統籌協調、監督管理轄區內其他物業管理活動。


          居(村)民委員會應當協助鎮人民政府、街道辦事處和相關部門,依照法律、法規規定做好轄區內物業管理相關工作,并在社區(村)黨組織領導下,建立業主委員會和物業服務人協調議事機制。業主大會、業主委員會和物業服務人應當支持、配合居(村)民委員會依法履行職責,接受居(村)民委員會的指導和監督。


          第九條  物業服務行業協會應當依法加強行業自律和行業服務,促進行業誠信建設、標準建設、人才培養和科技創新,推動物業服務行業高質量發展。


          第十條  本市建立健全物業管理矛盾糾紛多元化解機制,通過人民調解、行政調解、司法調解等方式化解物業管理矛盾糾紛。


          鼓勵志愿者組織、社會工作者、人民調解員、網格員、律師等參加物業管理糾紛調解、開展社會心理服務等。


          第二章    物業及其管理主體


          第一節    物業管理區域的劃分與調整


          第十一條  物業管理區域的劃分應當以建設用地規劃許可證確定的用地紅線圖范圍為基礎,綜合考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,遵循規劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則劃定。


          新建建設項目,包括分期建設的項目或者兩個以上單位共同建設的整體規劃項目,其設置的附屬設施設備是共用的,應當按照其整體規劃建設項目確定的用地范圍,劃分為一個物業管理區域。但該建設項目內已按規劃分割成兩個以上自然院落或者相對封閉區域的,在明確附屬設施設備管理、維護責任的情況下,可以分別劃分為獨立的物業管理區域。


          同一建設項目內包含住宅和非住宅等不同物業類型,具有獨立的配套設施設備并能夠獨立管理的,可以劃分為不同的物業管理區域。


          第十二條  建設單位應當在辦理商品房預售許可或者現房銷售前,持建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、項目規劃設計方案等資料,向區(市)縣住建主管部門提出劃分物業管理區域的方案。


          區(市)縣住建主管部門應當自受理之日起十個工作日內,在征求鎮人民政府、街道辦事處和居(村)民委員會的意見后,向建設單位出具物業管理區域劃分意見書。對不符合物業管理區域劃分規定的,應當告知建設單位重新提出劃分方案。


          第十三條  建設單位應當將物業管理區域劃分意見書在銷售場所的顯著位置予以明示,并作為商品房買賣合同附件。


          第十四條  確需調整物業管理區域的,經業主委員會或者人數占比百分之十以上的業主書面申請,由區(市)縣住建主管部門會同鎮人民政府、街道辦事處及居(村)民委員會,按照本條例第十一條的規定,結合實際情況,擬定調整方案,經各相關物業管理區域業主分別共同決定后進行調整;尚未設立業主大會的物業管理區域,由全體業主依法共同決定。


          一個物業管理區域拆分為多個物業管理區域的,應當在房屋交付之后由本物業管理區域業主共同決定;多個物業管理區域合并為一個物業管理區域的,應當分別由各物業管理區域的業主共同決定。


          尚未劃分物業管理區域的,應當按照本條例第二十四條規定的比例分別由相關區域業主共同決定后,按照本條第一款規定劃分物業管理區域。


          物業管理區域調整后,區(市)縣住建主管部門應當在相關物業管理區域內公告。


          第二節    附屬設施設備及共有資金


          第十五條  新建物業應當按照規定標準配置業主委員會用房和物業服務用房。物業服務用房應當具有獨立的辦公、值守等功能。業主委員會用房可以用于本物業管理區域黨群活動。


          業主委員會用房和物業服務用房配置不符合法律、法規規定的,規劃和自然資源部門不予核發建設工程規劃許可證。


          第十六條  本市實行新建住宅交付使用監管制度。新建住宅物業按照規劃要求建設、竣工驗收合格且其附屬設施設備具備下列條件后,方可交付使用:


          (一)住宅區生活用水接入城鄉公共供水管網,并供水到戶;


          (二)住宅區用電接入城市供電網絡,不得使用臨時施工用電;


          (三)住宅區的雨水、污水排放接入永久性城鄉雨水、污水排放系統。確因客觀條件所限需采取臨時性排放措施的,應當經水務部門審核同意,并確定臨時排放的期限;


          (四)完成住宅室內、室外燃氣管道的敷設并與市政燃氣管網鑲接;


          (五)住宅區內信息網絡傳輸端口敷設到戶,安防等設施設備按設計規范配置到位;


          (六)住宅區與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;


          (七)按照規劃條件要求,完成教育、民政、醫療衛生、環衛、郵政、農貿市場及其他商業服務、社區服務和管理、消防等公共服務設施的配套建設;


          (八)按照住宅設計規范預留設置空調器外機和冷凝水排放管的位置;


          (九)完成住宅區內的綠化建設;


          (十)完成住宅區內停車位(庫)、車輛充電基礎設施的配置;


          (十一)住宅建設工程分期建設的,已建成的住宅周邊場地清潔、道路平整,與施工區域有明顯有效的隔離措施;


          (十二)法律、法規規定的其他條件。


          第十七條  新建住宅物業交付使用前,建設單位應當向區(市)縣住建主管部門辦理新建物業附屬設施設備交付使用備案,并提交下列資料:


          (一)竣工總平面圖,建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收備案證明資料;


          (二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;


          (三)物業服務用房配置以及使用條件資料;


          (四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;


          (五)建筑物及其附屬設施的維修資金交存證明;


          (六)物業服務所必需的其他資料。

          前款規定的資料住建主管部門可以通過數據共享獲取的,不再重復提交。


          第十八條  新建住宅物業管理區域內的水、電、氣等計量裝置,應當按照專有部分一戶門號一貿易結算表、共有部分獨立計量表配置;通訊通信、安全防范、消防、生活垃圾分類收集設施、高空拋物監控設施、郵政(快遞)、電動汽車及非機動車充電基礎設施等附屬設施設備的配置,應當符合相關技術標準和規范。

          物業管理區域內的市政配套設施和場地,由有關管理部門負責管理維護并設置明顯標識,任何單位和個人不得變更、占用、損毀市政配套設施和場地、標識,不得妨礙市政配套設施的維護管理。


          第十九條  下列資金屬于業主共有,應當納入業主共有資金賬戶進行管理:


          (一)利用共有部分經營產生的收入,在扣除合理成本之后所得收益;


          (二)管理規約或者業主共同決定由全體業主共同分攤繳交的費用;


          (三)業主共同決定實行自行管理的,按照自行管理方案分攤交納的管理費;


          (四)共有部分被依法征收、征用的補償費;


          (五)共有資金產生的孳息;


          (六)其他合法共有收入。


          建筑物及其附屬設施的維修資金歸業主共有,按照相關法律、法規、規章規定實行專戶管理。


          利用共有部分進行經營的,應當符合法律、法規規定和管理規約約定。


          第二十條  業主大會成立前,本條例第十九條第一款規定的業主共有資金,由物業服務人開設業主共有資金專門賬戶,代為單獨列賬管理,并將共有資金使用、管理情況向全體業主公布,不得挪用、侵占。


          業主大會成立后,業主委員會應當按照相關法律、法規、規章規定開設業主共有資金賬戶。物業服務人應當及時向業主委員會移交代為管理的業主共有資金及賬目明細、相關資料。


          物業服務人、業主委員會在銀行開設的業主共有資金賬戶應當接入市智慧物業信息管理系統,為業主查詢共有資金收支情況提供便利,接受住建主管部門、鎮人民政府、街道辦事處監督指導。


          第三節    業主和業主大會


          第二十一條  業主在物業管理活動中,享有下列權利:


          (一)要求物業服務人按照物業服務合同的約定提供服務;


          (二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;


          (三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則、建筑物及其附屬設施維修資金管理公約的建議;


          (四)參加業主大會會議,行使投票權;


          (五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;


          (六)監督業主委員會的工作;


          (七)監督物業服務人履行物業服務合同;


          (八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;


          (九)監督業主共有資金的管理和使用;


          (十)法律、法規規定的其他權利。


          業主在物業管理活動中,履行下列義務:


          (一)遵守管理規約、業主大會議事規則、建筑物及其附屬設施維修資金管理公約;


          (二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;


          (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;


          (四)履行其承擔的房屋使用安全責任;


          (五)按照有關規定交存建筑物及其附屬設施的維修資金;


          (六)按時足額支付物業費;


          (七)向業主委員會提供聯系地址、通訊方式;


          (八)法律、法規規定的其他義務。


          第二十二條  一個物業管理區域設立一個業主大會。


          業主總人數在一百人以內且經全體業主一致同意不設立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。


          第二十三條  下列事項由業主共同決定:


          (一)制定和修改業主大會議事規則;


          (二)制定和修改管理規約;


          (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;


          (四)選聘和解聘物業服務人;


          (五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;


          (六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;


          (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;


          (八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;


          (九)在物業管理區域公共空間安裝個人身份和生物特征識別設備;


          (十)物業管理區域劃分與調整;


          (十一)實行自行管理;


          (十二)物業費調整;


          (十三)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。


          提交業主共同決定的事項,應當尊重社會公德,不得違反法律、法規的規定和損害社會公共利益。


          提交業主共同決定前,業主委員會應當將擬表決時間、表決形式、議題、議事內容或者擬表決事項等在物業管理區域顯著位置和通過互聯網方式公示,公示期不得少于十五日。


          第二十四條  業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定本條例第二十三條第一款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定本條例第二十三條第一款規定的其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。


          第二十五條  符合下列情形之一的,應當召開首次業主大會會議:


          (一)交付的專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十以上或者交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上;


          (二)首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數達到總套數百分之二十以上;


          (三)前期物業服務合同到期前九十日或者前期物業服務合同依法解除的。


          第二十六條  符合召開首次業主大會會議情形的,建設單位應當在條件符合之日起三十日內依法向鎮人民政府、街道辦事處提出設立業主大會的書面報告。建設單位未按時書面報告設立業主大會的,同一物業管理區域內二十名以上業主聯名可以依法向鎮人民政府、街道辦事處提出設立業主大會的書面申請。


          鎮人民政府、街道辦事處應當在收到設立業主大會的書面報告或者申請后十日內進行核實。符合召開首次業主大會會議情形的,鎮人民政府、街道辦事處應當依照法律、法規規定,三十日內指導成立籌備組,并開展籌備工作。


          籌備組發布公告、公示等書面文件應當由鎮人民政府、街道辦事處加蓋公章。


          第二十七條  籌備組成員一般由業主代表和鎮人民政府、街道辦事處、社區(村)黨組織、居(村)民委員會、轄區公安派出所、建設單位代表組成,籌備組組長由鎮人民政府、街道辦事處、居(村)民委員會代表擔任,業主代表由鎮人民政府、街道辦事處組織業主推薦產生。


          籌備組應當自公告成立之日起六個月內組織召開首次業主大會會議并選舉業主委員會。


          業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則并選舉產生業主委員會之日起成立。


          籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域顯著位置公示,并在業主委員會選舉產生之日起十日內將籌備相關資料和剩余籌備經費向業主委員會進行移交,移交完成后籌備組自行解散。


          第二十八條  業主大會成立后三十日內,業主委員會應當將下列事項告知建設單位、物業服務人:


          (一)管理規約;


          (二)業主大會議事規則;


          (三)業主委員會工作規則;


          (四)業主大會、業主委員會的其他決定。


          第二十九條  建設單位負責首次業主大會會議的籌備經費?;I備經費根據物業管理區域的規模按每套房屋五十元標準確定;物業管理區域總套數在一千戶以下的,一般不高于五萬元;物業管理區域總套數在一千戶以上的,一般不高于十萬元。一個物業管理區域業主大會籌備經費不得少于二萬元。


          新建物業的建設單位應當在辦理商品房預售許可或者現房銷售前,將籌備經費交至鎮人民政府、街道辦事處的指定賬戶,供業主大會籌備組使用。


          老舊小區以及建設單位已經不存在的物業管理區域籌備首次業主大會會議的,區(市)縣人民政府可以給予補助。


          第三十條  業主大會會議分為定期會議和臨時會議?;I備組、業主委員會或者物業管理委員會應當按照法律、法規、規章規定和管理規約、業主大會議事規則約定召開業主大會會議。專有部分面積占比百分之二十以上的業主或者人數占比百分之二十以上的業主提議,或者出現業主大會議事規則約定的其他情形時,業主委員會應當召集業主大會臨時會議。


          業主委員會未依法、依約履行召開業主大會會議職責的,二十名以上業主聯名可以請求鎮人民政府、街道辦事處責令其限期召開;逾期仍未召開的,由鎮人民政府、街道辦事處組織召開。其他任何單位和個人不得違法召開業主大會會議。


          第三十一條  業主大會會議的召開應當接受鎮人民政府、街道辦事處的指導和監督。業主委員會應當在召開業主大會會議公告發布三十日前將會議方案、議程、議事內容和擬表決事項等報告鎮人民政府、街道辦事處。


          業主大會會議由業主委員會書面記錄,相關會議資料應當存檔保存。業主大會會議未能作出決定的,或者業主就會議議題內容等存在重大意見分歧的,業主委員會應當及時向鎮人民政府、街道辦事處報告。


          業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的,該決定事項涉及的區(市)縣相關主管部門或者鎮人民政府、街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。


          第三十二條  業主大會會議可以采用書面方式或者電子投票的形式。業主參與表決可以自行投票,也可以委托他人投票。受托人應當出具業主的書面委托證明,依法按照受托事項、時間、權限,代表業主行使權利。


          現場計票、統票、監票應當邀請鎮人民政府、街道辦事處代表、居(村)民委員會代表和業主代表參加。鼓勵委托公證機構進行公證。


          采用電子投票表決可以使用全市統一的電子投票表決系統。不動產登記機構與住建主管部門應當建立業主清冊等相關信息的共享機制,及時將相關信息共享。


          業主大會會議表決結果產生之日起三日內,應當在物業管理區域顯著位置向全體業主公示,公示時間不得少于三十日。業主表決和查詢議事表決結果時,應當主動提供業主身份證明材料。


          第三十三條  管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則、物業服務合同等不得違背法律、法規規定,其示范文本由市住建主管部門按照國家、四川省有關規定擬訂。


          管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案與示范文本不一致的,應當在提交表決前作出書面說明并在物業管理區域的顯著位置進行公示,公示期不得少于十五日。


          第三十四條  管理規約約定或者業主大會決定聘請專業機構對業主共有資金進行審計的,業主委員會應當執行,物業服務人應當予以配合。業主委員會拒絕委托審計的,鎮人民政府、街道辦事處責令限期改正;逾期未改正的,鎮人民政府、街道辦事處可以代為組織實施,相關費用在業主共有資金中列支。


          審計結果應當向全體業主公示,公示期不得少于十五日。


          鼓勵建立業主委員會任期和離任審計制度。


          第四節    業主委員會


          第三十五條  業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會選舉產生,向業主大會負責并報告工作,受業主、業主大會監督,按照依法通過的業主委員會工作規則開展工作。


          業主委員會成員由本物業管理區域內符合法律、法規規定條件的自然人業主或者單位業主授權的代表擔任?;I備組或者換屆小組在確定業主委員會成員候選人名單時,應當征求物業所在地社區(村)黨組織意見。


          業主委員會每名成員具有同等表決權,人數、任期等應當符合法律、法規規定。業主委員會成員以及候補委員的條件、人數、選舉方式、任期等具體事項由業主大會議事規則規定。


          業主委員會成員應當遵守法律、法規和管理規約,主動接受鎮人民政府、街道辦事處的監督管理。


          業主委員會成員和候補委員名單應當長期在業主委員會用房的顯著位置公告,并根據業主委員會成員變化情況及時更新。


          第三十六條  業主大會會議可以同時選舉產生業主委員會候補委員,在業主委員會成員出缺時,由候補委員依次遞補,候補委員人數不得超過業主委員會成員人數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議,但不具有表決權。


          業主委員會成員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中約定。


          第三十七條  業主委員會應當履行下列職責:


          (一)執行業主依法作出的共同決定;


          (二)督促業主、物業使用人遵守管理規約、履行物業服務合同;


          (三)監督物業服務人履行物業服務合同;


          (四)配合政府以及有關部門依法實施的應急處置措施和其他管理措施;


          (五)擬定涉及業主共同管理事項的制度措施草案并提請業主大會決定;


          (六)每半年公布業主委員會成員、候補委員支付物業費、停車服務費等情況;


          (七)法律、法規規定以及管理規約約定和業主大會賦予的其他職責。


          業主出具業主身份證明材料后,可以查閱、復制業主委員會制作和保管的會議記錄和法律、法規規定的應當公開的信息檔案資料,業主委員會應當予以配合。


          業主委員會應當按照有關要求,積極引導業主遵守互聯網信息相關規定,文明互動、理性表達,維護物業管理相關互聯網群組的良好網絡生態。


          第三十八條  業主委員會應當按照業主委員會工作規則召開會議,并于會議召開前三日,將會議討論事項報告物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處。


          業主委員會的決定應當依照法律、法規規定進行公示,同時抄告鎮人民政府、街道辦事處。業主委員會會議應當有過半數成員出席,作出的決定應當經過全體成員過半數同意并簽字確認。


          業主委員會作出的決定違反法律、法規和管理規約、業主大會議事規則的規定,或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定,由簽字同意該決定的業主委員會成員承擔相應的法律責任。


          第三十九條  業主委員會工作經費的籌集方式、開支范圍、標準等由業主大會決定。


          業主委員會應當按照規定公示業主大會和業主委員會工作經費的收支情況。


          第四十條  業主委員會任期屆滿前,應當依照法律、法規規定召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。


          業主委員會任期屆滿之日起十日內,應當依照法律、法規規定將檔案資料、印章、資金等移交給新一屆業主委員會,騰退業主委員會用房。新一屆業主委員會未產生的,移交給鎮人民政府、街道辦事處指定的單位保管。移交清單應當保存至下一次換屆選舉完成。


          第五節    物業管理委員會


          第四十一條  有下列情形之一的,專有部分面積占比百分之十以上的業主且人數占比百分之十以上的業主向物業所在地鎮人民政府、街道辦事處提出書面申請,鎮人民政府、街道辦事處應當及時組建物業管理委員會:


          (一)新建物業管理區域自首套房交付之日起超過三個月,仍不具備召開首次業主大會會議條件的;


          (二)物業管理區域符合設立業主大會情形但是尚未設立業主大會的;


          (三)業主委員會任期屆滿仍未能選舉產生新一屆業主委員會的;


          (四)因業主委員會成員缺額、在任期內無法履職,且未能重新選舉,導致業主委員會無法正常履職的。


          鎮人民政府、街道辦事處應當為物業管理委員會開展工作提供必要的經費保障。物業管理委員會有權使用業主委員會用房。


          物業管理委員會組建、職責、運行的具體辦法,由市人民政府另行制定。


          第四十二條  物業管理委員會應當依法履行下列職責:


          (一)符合本條例第四十一條第一款第一項情形的,組織業主監督前期物業服務合同的履行和監督臨時管理規約的執行,調解物業管理糾紛等;


          (二)符合本條例第四十一條第一款第二項情形的,組織成立業主大會;


          (三)符合本條例第四十一條第一款第三項、第四項情形的,組織召開業主大會會議,選舉新一屆業主委員會;


          (四)未成立業主大會或者未能選舉產生業主委員會的,臨時代為履行業主委員會的職責;根據業主共同決定,代表業主與業主依法共同決定選聘、續聘的物業服務人簽訂、續訂物業服務合同及補充協議。


          物業管理委員會應當依法履行職責,接受鎮人民政府、街道辦事處的監督管理,其作出的決定違反法律、法規規定的,該決定事項涉及的區(市)縣相關主管部門或者鎮人民政府、街道辦事處應當責令限期改正或者依法撤銷,并通告全體業主。


          第四十三條  物業管理委員會一般由鎮人民政府、街道辦事處、居(村)民委員會、公安派出所、建設單位指派代表和業主代表組成,成員人數應當為七人以上十一人以下的單數,業主代表的人數不得少于總人數的二分之一,主任由鎮人民政府、街道辦事處指派的代表擔任。已經成立業主大會的,建設單位不再指派人員參加。


          業主代表由鎮人民政府、街道辦事處通過聽取業主意見,在自愿參加的業主中確定。


          鎮人民政府、街道辦事處應當在物業管理區域顯著位置以書面形式和互聯網方式將物業管理委員會成員的名單、簡歷等基本情況向全體業主公示,公示期不少于十五日。


          第四十四條  物業管理委員會作為臨時機構,在物業管理區域選舉產生業主委員會后停止履行職責,辦理移交手續后自行解散。物業管理委員會任期一般不超過兩年,期滿仍未能選舉產生業主委員會的,由鎮人民政府、街道辦事處重新組建物業管理委員會。


          物業管理委員會應當于任期屆滿或者選舉產生業主委員會之日起十五日內,辦理移交檔案資料、印章、資金等手續,騰退業主委員會用房。


          第四十五條  物業管理委員會可以持鎮人民政府、街道辦事處出具的成立證明,向公安機關申請刻制物業管理委員會專用印章,并開設基本存款賬戶。


          第六節    自行管理


          第四十六條  業主可以自行管理物業,也可以委托物業服務人進行管理。業主決定自行管理前,應當向鎮人民政府、街道辦事處報告。


          業主實行自行管理的,可以聘請相關人員負責物業管理區域內的秩序維護、清潔衛生、綠地養護等管理事項;也可以將管理事項分別委托不同的專業服務人。電梯、消防等涉及人身、財產安全的設施設備,應當依法委托專業機構進行管理維護。


          第四十七條  業主實行自行管理的,應當制定自行管理方案,經業主共同決定通過后,長期在物業管理區域顯著位置公示。自行管理方案應當包含下列內容:


          (一)管理方式、管理期限;


          (二)管理費的籌集方式、交費標準和方式;


          (三)共有收益的管理;


          (四)業主應當履行的義務和承擔的責任。

          業主委員會應當自業主共同決定自行管理之日起三十日內向鎮人民政府、街道辦事處備案,提交業主大會表決結果和自行管理方案。


          第三章    物業服務


          第一節    一般規定


          第四十八條  一個物業管理區域應當由一個物業服務人統一提供物業服務,但是業主自行管理的除外。


          物業服務人應當按照物業服務合同的約定提供物業服務,并且遵守下列規定:


          (一)及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項;發現有安全風險隱患的,及時設置警示標志,采取措施排除隱患或者向相關單位報告;


          (二)聽取業主的意見和建議,接受業主監督,改進和完善服務,并建立投訴受理制度,公開投訴電話等投訴方式,及時接受業主投訴;


          (三)對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行勸阻、制止,并及時報告業主委員會;


          (四)建立日常管理檔案及共有部分的資料檔案;


          (五)支持配合鎮人民政府、街道辦事處和其他國家機關、居(村)民委員會依法履行職責;


          (六)法律、法規規定的其他義務。


          物業服務人及其工作人員不得有下列行為:


          (一)挪用、侵占業主共有資金;


          (二)擅自改變物業共有部分用途;


          (三)泄露業主信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動;


          (四)法律、法規、規章規定的其他損害業主利益的行為。


          第四十九條  物業服務人應當按照物業服務合同約定配備服務力量,向物業管理區域派駐物業服務項目負責人和其他必要的工作人員。


          物業服務項目負責人只能在一個物業服務項目任職,但物業服務合同另有約定的除外。物業服務項目有下列情形之一的,應當錄入項目負責人信用檔案:


          (一)騙取、挪用或者侵占建筑物及其附屬設施的維修資金的;


          (二)擅自改變物業管理區域內共用部位、共用設施設備用途的;


          (三)擅自決定占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的;


          (四)擅自利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營的;


          (五)因管理失職造成人員傷害、財產損失等重大責任事故的;


          (六)被有關部門認定亂收費或者收費不規范且未改正的;


          (七)其他嚴重損害業主權益的。

          發現存在前款規定情形之一的,鎮人民政府、街道辦事處、相關部門應當進行核查,并在物業管理區域公示核查結果。經核查認定屬實的,物業服務人應當解除物業服務項目負責人職務。


          住建主管部門應當加強物業服務職業隊伍建設,記錄項目負責人在本市的執業情況,開展職業評價。


          第五十條  物業服務信息應當定期公開。物業服務人應當向業主大會、業主委員會報告下列信息,在物業管理區域顯著位置和通過互聯網方式公示,并按照規定及時更新:


          (一)建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況;


          (二)業主共有部分的經營收益收支情況,包括相關的合同或者協議等;


          (三)物業服務事項、管理人員、質量要求、收費項目、收費標準、合同履行情況等服務信息;


          (四)電梯、消防、供排水、安全防范等重要設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式以及維護管理情況;


          (五)物業費收支情況;按照物業服務合同約定,公布物業費年度預決算情況;


          (六)物業管理區域內重大事項、重大投訴處理情況;


          (七)物業服務人和物業服務項目負責人的信用信息;


          (八)業主和物業使用人進行房屋裝飾裝修活動的情況;


          (九)物業管理區域內車位(庫)的出售和出租情況;


          (十)法律、法規規定和物業服務合同約定其他應當公示的信息。


          物業服務人公示前款相關信息,不得侵犯業主、物業使用人個人隱私。


          業主有權查閱、復制本條第一款各項公示資料,物業服務人應當予以配合,復制費用由查閱人承擔。業主對公示內容有異議的,物業服務人應當予以答復。


          住宅物業的業主大會、業主委員會以及物業服務人,應當在電梯轎廂、小區(單元)樓棟出入口等公共場所為發布公共事務信息提供便利。


          第五十一條  物業服務人應當按照有關規定向市或者區(市)縣住建主管部門定期報送和更新真實、完整、準確的信用信息、統計報表、物業服務項目負責人以及主要管理人員名冊等相關信息。


          第五十二條  物業服務人應當按照法律、法規規定和合同約定,制定安全防范制度和應急預案,建立安全防范措施,履行安全防范責任。

          物業服務人應當按照相關安全規范、標準對物業管理區域內的電梯、消防設施等設施設備和部位加強日常巡查和定期養護。


          物業管理區域內出現下列情形之一的,物業服務人應當采取應急措施,并按照有關規定立即向相關部門、鎮人民政府、街道辦事處或者專業經營單位報告,協助做好處置工作:


          (一)發生火災、水患、爆炸、自然災害等危及人身、建筑物安全或者造成人員傷亡的;


          (二)發生群體性安全、衛生事件或者重大人身傷亡事件;


          (三)發現違法拆改房屋承重結構等嚴重危及房屋使用安全的行為;


          (四)建筑物及其附屬設施發生安全隱患,嚴重危及業主、物業使用人以及建筑物安全;


          (五)物業服務人員擅自集體撤離物業管理區域,造成物業服務中斷,嚴重影響業主和物業使用人正常生活;


          (六)其他嚴重影響業主、物業使用人正常生活和危及人身安全的事件。


          物業服務人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作。對于物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,業主、物業使用人以及相關人員應當依法予以配合。


          第五十三條  物業管理區域突發失管狀態或者因物業服務合同終止引發重大矛盾糾紛需提供應急物業服務保障的,由鎮人民政府、街道辦事處確定應急物業服務人,并在物業管理區域內公告。


          應急物業服務期間物業服務人應當按照原物業服務合同約定的服務標準提供服務,物業費按照原標準執行。


          鎮人民政府、街道辦事處應當自確定應急物業服務人之日起六個月內組織業主依法選聘新物業服務人,協調應急物業服務人與新物業服務人做好交接。


          第五十四條  有條件的物業服務人可以根據業主委托開展養老、托幼、家政、文化、健康等定制化和個性化特約服務,服務報酬由業主和物業服務人協商確定。


          除法律、法規規定的事項外,鎮人民政府、街道辦事處以及居(村)民委員會委托物業服務人承擔社區治理、公共事務或者居(村)民服務等事項的,服務報酬由雙方協商確定。


          第二節    物業服務人選聘


          第五十五條  新建住宅物業,建設單位在房屋銷售前,應當通過招投標方式選聘前期物業服務人。


          含有住宅的物業總建筑面積五萬平方米以上的,應當采用公開招投標方式選聘前期物業服務人;含有住宅的物業總建筑面積三萬平方米以上,不滿五萬平方米的,可以采用邀請招投標方式選聘前期物業服務人。


          有下列情形之一的,可以采用協議方式選聘前期物業服務人:


          (一)因保密或者涉及國家安全事項有特別要求;


          (二)住宅物業房屋總建筑面積低于三萬平方米;


          (三)投標人少于三個。

          符合前款第一項規定的,建設單位應當提交有關部門的證明資料,并向區(市)縣住建主管部門備案;符合前款第二項或者第三項規定的,應當報區(市)縣住建主管部門批準。


          第五十六條  鼓勵業主通過公開招投標方式選聘物業服務人。


          市住建主管部門應當建立統一的物業服務招投標信息平臺,無償為建設單位或者業主選聘物業服務人提供服務。


          區(市)縣住建主管部門負責轄區內物業服務招投標活動的指導和監督。


          第五十七條  建設單位在辦理商品房銷售手續時,應當向區(市)縣住建主管部門提交包含下列主要內容的前期物業服務方案:


          (一)臨時管理規約;


          (二)前期物業服務合同;


          (三)物業管理區域共有部分權屬清冊;


          (四)房屋使用說明書;


          (五)物業管理區域劃分意見書。


          前款第一、二項應當參照住建主管部門制定的示范文本擬訂,并作為房屋買賣合同附件,由買受人一并簽署。前款其他各項內容應當在物業銷售時公示,并作為房屋買賣合同附件提供給買受人,同時予以說明。


          建設單位及其委托的銷售機構不得就物業服務事項向買受人作出超出臨時管理規約、前期物業服務合同的物業服務承諾。


          第五十八條  物業服務人應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內,將物業服務合同、營業執照、擬派駐物業服務項目負責人名冊向區(市)縣住建主管部門備案,并將備案信息抄送鎮人民政府、街道辦事處。


          物業服務合同、營業執照、派駐物業服務項目負責人發生變更的,物業服務人應當在變更之日起三十日內報送備案。


          第五十九條  物業服務期限屆滿前六個月內,業主委員會應當組織業主共同決定續聘或者選聘新物業服務人,并將決定書面告知原物業服務人。


          業主共同決定續聘且原物業服務人接受續聘的,雙方應當在物業服務合同期限屆滿前重新簽訂物業服務合同。物業服務人不同意續聘的,應當在物業服務合同期限屆滿前九十日書面告知業主委員會。


          經業主共同決定選聘新物業服務人的,業主委員會應當制定選聘方案并組織業主進行表決。


          第三節    物業承接和退出


          第六十條  實行委托管理的物業管理區域,建設單位、業主委員會、物業服務人應當按照有關規定進行承接查驗,并公示承接查驗結果。未完成查驗的,物業服務人不得承接。


          實行自行管理的物業管理區域,物業服務人與管理人的承接查驗參照本條例執行。


          第六十一條  建設單位應當在物業承接查驗前二十日內向前期物業服務人移交下列資料:


          (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖,綠化工程竣工圖等竣工驗收資料;


          (二)共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料;


          (三)供電、供水、供燃氣、通訊、有線電視等準許使用文件或者專業經營單位管理維護的證明文件;


          (四)物業共用部位、共用設施設備質量保修文件和物業使用說明文件;


          (五)業主委員會用房、物業服務用房清單;


          (六)按照國家有關規定承接查驗所必需的其他資料。


          建設單位未在前款規定的期限內全部移交資料的,應當列出未移交資料的詳細清單,并書面承諾補交的具體期限。


          物業承接查驗資料屬于業主共有,物業服務人應當妥善保管。業主要求查詢的,物業服務人應當予以配合。


          第六十二條  前期物業服務人應當自物業承接查驗完成后三十日內,按規定持下列資料,向區(市)縣住建主管部門辦理物業承接查驗備案:


          (一)物業承接查驗協議;


          (二)建設單位移交資料清單;


          (三)查驗、交接記錄;


          (四)與承接查驗有關的其他資料。


          報送資料齊全的,區(市)縣住建主管部門應當予以備案并將備案意見抄送鎮人民政府、街道辦事處。報送資料不齊全的,區(市)縣住建主管部門應當責令前期物業服務人限期補正。


          第六十三條  物業服務人按照合同約定、業主共同決定等需要退出物業管理區域的,應當在退出物業管理區域前三十日內在物業管理區域顯著位置公示,履行法律、法規規定和合同約定的交接、告知等義務,完成退出程序,不得拒絕退出。


          物業服務人辦理物業服務交接,應當同時移交下列資料、財物:


          (一)建設單位承接查驗時移交的資料;


          (二)業主清冊、裝飾裝修管理資料等物業檔案資料;


          (三)業主共用部位、共用設施設備;


          (四)物業服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料,建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況資料;


          (五)物業服務用房、物業服務期間配置的屬于業主所有的固定設施設備;


          (六)利用業主共有部分經營的相關資料,代管的業主共有資金、預收的物業費等財物;


          (七)其他應當移交的財物、資料。

          物業服務合同終止,業主或者業主大會已經選聘新物業服務人、決定自行管理的業主已經接管,原物業服務人拒不移交有關資料、財物,或者拒不退出物業管理區域的,業主可以不支付合同終止后的物業費。物業服務人有破壞設施設備、毀壞賬冊或者物業服務檔案等違法行為的,由公安機關依法處理。


          第四節    物業服務收費


          第六十四條  物業服務收費按不同物業的使用性質和特點,依法實行政府指導價或者市場調節價。


          住宅前期物業服務和保障性住房物業服務收費實行政府指導價,具體收費標準由區(市)縣發展改革部門會同住建主管部門根據物業服務等級標準等因素依法制定。


          物業服務收費實行市場調節價的,物業費標準按照公開公平、權責對等、質價相符的原則由雙方通過物業服務合同約定,物業服務人不得擅自調整約定的物業服務收費標準。


          鼓勵業主與物業服務人在物業服務合同中約定與物業服務質量相符合的收費浮動機制,雙向調整物業服務收費。


          建設單位向購房者承諾為其支付一定期限物業費的,應當書面告知物業服務人和購房者,并按照承諾履行支付義務。


          第六十五條  物業服務人不得強制或者變相強制預收物業費。物業服務人按照物業服務合同約定預收物業費的,原則上不得超過一年,物業服務合同有固定期限的不得超過合同有效期的剩余期限。不定期物業服務合同,不得約定預收物業費。


          預收物業費的,物業服務人應當將預收資金信息接入市智慧物業信息管理系統,供業主查詢、監督。


          第六十六條  業主、物業服務人可以向業主委員會提出調整物業服務收費標準的申請。


          專有部分面積占比百分之十以上且人數占比百分之十以上的業主提出申請的,業主委員會應當與物業服務人協商。物業服務人同意調整的,雙方共同制定調整方案,并將調整方案提交業主共同決定。


          物業服務人申請調整物業服務收費標準的,按照下列程序辦理:


          (一)物業服務人擬定收費標準調整方案,并提交業主委員會。調整方案包括調整后的服務標準、服務事項、服務價格、理由和補充協議草案;


          (二)業主委員會將收費標準調整方案在物業管理區域顯著位置公示三十日以上;


          (三)公示期間,業主對調整方案提出異議的,業主委員會應當與物業服務人研究,根據業主合理建議優化相關方案;


          (四)業主委員會將調整方案提交業主共同決定。


          物業服務人應當將物業服務收費標準的調整事項和結果及時報告物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處。


          物業服務收費標準調整后,物業服務人應當與業主委員會簽訂補充協議。


          第六十七條  物業費應當自物業服務人正式承接進駐的當月起計收。建設單位將房屋交付給購房者時,交付當月及之前的物業費由建設單位承擔;交付次月及之后的物業費由購房者按照物業服務合同的約定承擔。另有約定的,從其約定。


          第六十八條  業主大會選聘物業服務人時可以就物業費計費模式、收費優惠情形等事項與物業服務人協商。協商一致的,應當在物業服務合同中予以明確。


          業主應當按照物業服務合同約定按時足額支付物業費。


          物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。


          物業服務人不得采取停止供電、供水、供燃氣等方式催交物業費。


          第四章    物業使用和管理維護


          第六十九條  業主、物業使用人應當合理正當地使用物業專有部分,禁止從事下列危及建筑物安全或者損害他人合法權益的行為:


          (一)擅自改變房屋承重結構、主體結構;


          (二)違法搭建建筑物、構筑物或者降低底層室內標高;


          (三)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品或者超荷載的物品,排放有毒、有害物質;


          (四)從建筑物中向外拋擲物品;


          (五)排放、產生超過規定標準的噪聲或者振動;


          (六)違反規定飼養家禽、寵物等動物,種植違禁植物;


          (七)違反法律、法規規定和管理規約約定出租房屋;


          (八)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。


          第七十條  禁止任何單位和個人在物業管理區域內共有部分實施下列行為:


          (一)占用樓梯、物業服務用房、業主委員會用房等物業共有部分或者擅自將其改作他用;


          (二)毀壞電梯及其安全保護裝置、警示標志等相關設施設備;


          (三)占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道,消防車通道、安全出口;


          (四)擅自挖掘道路、場地;


          (五)占用共有的屋頂堆放雜物、飼養動物,擅自種植植物等;


          (六)違反規定傾倒垃圾、排放污水;


          (七)本條例第六十九條各項規定的行為;


          (八)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。


          第七十一條  實行委托管理的物業管理區域,物業服務人發現有違反本條例第六十九條或者第七十條規定的,應當及時采取合理措施制止;制止無效的,應當及時向相關部門、鎮人民政府、街道辦事處報告,保存相關記錄并及時告知全體業主。


          實行自行管理的物業管理區域,應當由業主委員會委托或者聘請的秩序維護人員按照前款規定履行監督義務。


          第七十二條  業主、物業使用人應當按照規劃和自然資源部門批準或者不動產登記簿載明的用途使用住宅,不得擅自將其改變為經營性用房。


          業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主一致同意。


          第七十三條  物業管理區域內,物業服務人應當將房屋裝飾裝修的注意事項、禁止行為等書面告知業主、物業使用人及其委托的裝飾裝修企業。


          物業管理區域內業主、物業使用人對房屋室內進行裝飾裝修的,應當在裝飾裝修前告知物業服務人,并提供下列資料:


          (一)業主、物業使用人身份證件,不動產權證明材料或者證明其合法權益的有效憑證;


          (二)物業使用人申請裝飾裝修的,需提交業主同意裝飾裝修的證明文件;


          (三)裝飾裝修方案。


          業主、物業使用人提交的裝飾裝修方案違反法律、法規規定以及管理規約約定,或者未取得相關部門批準文件的,物業服務人應當告知其修改相應方案,取得相關批準文件后施工。


          裝飾裝修期間,業主、物業使用人或者裝飾裝修企業應當配合物業服務人對裝飾裝修現場進行檢查。物業服務人發現有違反法律、法規規定以及管理規約約定行為的,應當及時予以勸阻、制止,已造成事實后果或者拒不改正的,應當及時報告有關部門依法處理。


          裝飾裝修造成共用部位、共用設施設備損壞的,業主、物業使用人、裝飾裝修企業應當及時修復。造成損失的,責任人應當依法承擔賠償責任。


          第七十四條  物業管理區域內停放車輛不得占用、堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道,不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。


          占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位屬于全體業主共有,其設置、分配、管理、收費標準等事項由業主依法共同決定。  


          在物業管理區域內使用電動汽車的,應當遵守法律、法規規定,承擔安全管理維護責任。物業管理區域具備電動汽車充電設施安裝條件的,應當按照相關規范、標準安裝。物業服務人應當根據業主的需求協助辦理充電設施安裝,不得擅自收取或者變相收取費用。


          第七十五條  物業管理區域內按照規劃設置的車位(庫),應當首先滿足業主需要。規劃配比內的車位(庫),建設單位不得出售給業主以外的單位或者個人。


          建設單位在銷售房屋時,應當將車位(庫)規劃配建數量、位置、租售價格等信息在房屋銷售現場公示并書面告知買受人。同一物業管理區域內有不同物業類型或者分期開發的,建設單位還應當公開各物業類型(區域)的車位(庫)配置情況。


          建設單位應當公開未出售或者未附贈的車位(庫)信息,業主要求承租的,建設單位不得拒絕。車位(庫)有空余的,經公示后,可以臨時出租給業主以外的單位或者個人,每次租期不得超過六個月。


          第七十六條  在物業管理區域內使用電動自行車、電動輕便摩托車、電動摩托車的,應當遵守法律、法規、規章規定和管理規約約定,不得在公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放或者充電。


          禁止利用電梯轎廂運載電動自行車、電動輕便摩托車、電動摩托車及其配套動力蓄電池。


          第七十七條  建設單位應當按照國家和四川省相關規定以及房屋買賣合同、住宅質量保證書約定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。


          發生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時,業主委員會、物業服務人應當立即采取應急防范措施,所產生的費用由相關責任人承擔。


          因維修物業、設置管線等需要,必須進入專有部分的,相關業主、物業使用人應當配合。


          第七十八條  物業服務人接受委托代收水電燃氣費等,應當與委托人簽訂委托合同,并根據約定向委托人收取報酬,不得將應當由委托人承擔的費用轉嫁給業主。委托人應當將委托事項和聯系方式在物業管理區域顯著位置長期公示。


          物業服務人代收水電燃氣等費用的,不得與物業費捆綁收取。


          第七十九條  業主轉讓、出租、出借物業或者設立居住權的,應當將管理規約、物業服務標準、收費標準等事項告知受讓人、承租人、借用人或者居住權人,明確約定物業費結算等事項,并自物業交付之日起七日內,將物業轉讓、出租、出借或者設立居住權的情況告知業主委員會、物業服務人。    


          第八十條  鼓勵業主委員會、物業服務人委托法律、會計、審計、工程、評估、咨詢等專業機構為物業管理活動提供專業服務,并向全體業主公布相關報告。專業機構出具的報告應當真實、客觀、全面。


          經業主共同決定,可以使用業主共有資金購買物業共有部分維修等保險服務。


          第八十一條  市和區(市)縣人民政府應當按照業主自愿、政府引導的原則,依法推動既有住宅增設電梯。業主應當弘揚中華民族與鄰為善、守望相助等傳統美德,依法配合既有住宅增設電梯。


          增設電梯的運行、維修、保養等費用分攤,應當按照電梯增設方案的約定執行。


          第八十二條  市住建主管部門應當推動建立智慧物業信息管理系統,指導業主委員會、物業服務人等物業管理各方主體在線填報和更新相關資料,提供線上備案、查詢等物業管理綜合服務。


          建設單位應當按照標準在新建物業管理區域內安裝智能化配套設施設備或者預留線路和安裝位置。鼓勵業主對物業管理區域內設施設備進行智能化升級改造。鼓勵物業服務人運用物聯網、人工智能等技術,提升物業智慧化服務水平。


          第八十三條  國有土地上的住宅物業,同一物業管理區域內擁有兩個及以上所有權人的住宅、非住宅,建設單位和買受人應當按規定交存首期建筑物及其附屬設施的維修資金。


          住建主管部門在辦理房屋銷售合同網簽備案和新建住宅附屬設施設備交付使用備案以及不動產登記機構進行不動產登記時,應當核驗首期建筑物及其附屬設施的維修資金的交存情況。


          建筑物及其附屬設施的維修資金籌集、使用和監管的具體辦法,由市人民政府另行制定。


          第八十四條  建筑物及其附屬設施的維修資金經業主共同決定可以用于購買物業共有部分維修保險。


          使用建筑物及其附屬設施的維修資金應當經分攤列支范圍內的業主依法表決同意,法律、法規、規章規定的緊急使用程序除外。


          第五章    監督管理

          第八十五條  本市實行物業服務項目工作人員實名制管理。市住建主管部門應當建立本市統一的物業服務企業和物業服務行業專業人才名冊,記錄和披露相關信息。物業服務企業參與物業管理和服務活動應當接受指導和監督管理,按規定如實報送執業信息。


          第八十六條  市住建主管部門負責業主委員會及其成員、物業服務企業、物業服務項目負責人信用信息管理,完善統一的物業管理服務信用評價機制和守信激勵、失信懲戒制度,并向社會公布物業管理服務信用信息評價結果;對存在嚴重違法失信行為的物業服務企業,依法依規實施聯合懲戒。信用評價結果可以作為建設單位和業主大會選聘物業服務企業、調整物業服務收費標準的參考。對在物業服務中取得顯著成績的物業服務企業,住建主管部門可以給予表彰、獎勵。


          區(市)縣住建主管部門應當開展轄區內物業管理服務信用信息的采集、評價等工作,鎮人民政府、街道辦事處應當予以協助配合。


          第八十七條  市和區(市)縣人民政府應當定期召開物業管理聯席會議,安排部署物業管理工作,協調有關部門根據職能職責加強物業管理區域內的監督管理、處理物業管理活動中出現的重大矛盾糾紛,及時依法查處違法行為:


          (一)住建主管部門負責對物業服務行業的監督檢查;


          (二)社區發展治理部門負責組織微網實格治理力量對物業管理加強監督檢查;


          (三)發展改革部門負責制定和調整涉及實行政府指導價的物業服務收費標準;


          (四)經信部門負責督促指導供電、燃氣等專業經營單位做好業主專有部分以外的供電、供燃氣等設施設備的維護管理;


          (五)公安機關負責對治安、車輛通行等行為實施指導和監督,對社會生活噪聲污染等行為實施依法查處;


          (六)規劃和自然資源部門負責對建設項目的規劃設計以及調整變更等行為實施指導和監督;


          (七)城市管理部門負責生活垃圾管理工作的督查和考核,依法查處違法建設等行為;


          (八)水務部門負責督促指導供水、排水專業經營單位依法依約做好供水、排水等設施設備運行維護管理;


          (九)園林綠化部門負責對占用、損壞公共綠地,砍伐、移植樹木等行為實施監督管理;


          (十)衛生健康部門負責對傳染病防治和生活用水衛生等工作實施指導和監督;


          (十一)市場監督管理部門負責對收費行為、廣告行為等市場行為以及電梯等特種設備的使用改造維護實施指導和監督;


          (十二)消防救援機構負責對消防安全實施指導和監督。


          相關部門根據職能職責對物業管理區域或者物業服務人履行監督檢查職責時,物業服務人等有關單位和個人應當接受現場檢查、提供有關資料,予以配合和協助,不得拒絕或者阻撓。


          第八十八條  市和區(市)縣人民政府、鎮人民政府、街道辦事處應當建立健全物業管理違法行為投訴、舉報制度,在本轄區內物業管理區域顯著位置公布職能部門及聯系電話,收到投訴、舉報的,應當及時依法處理。


          第六章    法律責任


          第八十九條  建設單位違反本條例規定,有下列情形之一的,按照下列規定予以處罰:


          (一)違反本條例第十六條規定,附屬設施設備未達到交付條件擅自交付住宅的,由住建主管部門責令停止交付使用;拒不停止的,處十萬元以上五十萬元以下罰款;


          (二)違反本條例第十七條規定,未按規定程序辦理新建住宅物業附屬設施設備交付使用備案的,由住建主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處三萬元以上十萬元以下罰款;


          (三)違反本條例第五十七條第一款規定,未按時報送前期物業服務方案的,由住建主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上五萬元以下罰款;


          (四)違反本條例第七十五條第二款規定,未公示車位(庫)的配置情況的,由住建主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處二萬元以上十萬元以下罰款;


          (五)違反本條例第七十五條第三款規定,對業主要求承租的車位(庫)只售不租的,或者將未出售的車位(庫)不優先出租給本物業管理區域內業主,或者出租給業主以外的單位或者個人期限超過六個月的,由住建主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。


          第九十條  物業服務人、業主委員會違反本條例第二十條規定,未開設業主共有資金賬戶、未將業主共有資金全部存入賬戶或者未將業主共有資金賬戶接入市智慧物業信息管理系統的,由住建主管部門責令限期改正;逾期未改正的,對物業服務人處二萬元以上五萬元以下罰款,對業主委員會直接責任人員處三千元以上一萬元以下罰款。


          第九十一條  物業服務人違反本條例規定,有下列情形之一的,按照下列規定予以處罰:


          (一)違反本條例第三十四條第一款規定,不配合審計的,由住建主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上五萬元以下罰款;


          (二)違反本條例第五十條第一款規定,未在物業管理區域顯著位置和通過互聯網方式公示相關信息的,由住建主管部門給予警告,責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款;


          (三)違反本條例第五十二條第一款規定,未制定物業管理區域安全防范制度或者應急預案的,由應急管理部門給予警告,責令限期改正;逾期未改正的,處二萬元以上五萬元以下罰款;


          (四)違反本條例第五十二條第二款規定,對物業管理區域內的電梯、消防設施等未按照規范、標準進行日常巡查和定期養護的,分別由市場監管部門、消防救援機構給予警告,責令限期改正;逾期未改正的,處二萬元以上五萬元以下罰款;


          (五)違反本條例第五十二條第三款規定,未及時報告突發應急事件的,由住建主管部門給予警告,責令限期改正;逾期未改正的,處二萬元以上五萬元以下罰款;物業服務人失職造成人員傷害、財產損失等重大責任事故或者對突發應急事件的發生負有管理責任的,依照相關法律、法規處理;


          (六)違反本條例第五十八條規定,未按規定辦理備案或者未按規定抄送備案信息的,由住建主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上五萬元以下罰款;


          (七)違反本條例第六十條第一款規定,物業服務人未完成承接查驗就擅自承接物業的,由住建主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處三萬元以上十萬元以下罰款;


          (八)違反本條例第六十三條第一款或者第二款規定,經住建主管部門責令限期移交、退出,逾期仍未移交或者退出的,對拒不移交有關資料或者財物的,對物業服務人予以通報,處三萬元以上十萬元以下罰款,對物業服務人的項目負責人給予警告,處五千元以上二萬元以下罰款;對拒不退出物業管理區域的,自責令規定時間屆滿次日起,對物業服務人處每日一萬元罰款,且兩年內不得承接新的物業項目,對物業服務人的項目負責人給予警告,處一萬元以上三萬元以下罰款;


          (九)違反本條例第七十一條第一款規定,物業服務人未及時采取合理措施制止違法行為,或者未及時向相關部門、鎮人民政府、街道辦事處報告的,由相關部門處五千元以上二萬元以下罰款;


          (十)違反本條例第八十七條第二款規定,物業服務人拒絕接受現場檢查、提供有關資料的,由相關部門處一萬元以上三萬元以下罰款,對物業服務人的項目負責人處五百元以上二千元以下罰款。


          第九十二條  業主委員會成員有下列情形之一的,由鎮人民政府、街道辦事處責令限期改正;逾期未改正的,由城市管理綜合行政執法部門對業主委員會的直接責任人員處一萬元以上二萬元以下罰款:


          (一)違反本條例第三十四條第一款規定,拒絕委托審計或者不配合審計的;


          (二)違反本條例第四十條第二款規定,拒不移交相關資料、財物的。


          第九十三條  違反本條例第三十條第二款規定,違法召開業主大會會議的,由鎮人民政府、街道辦事處責令限期改正;逾期未改正的,由城市管理綜合行政執法部門按照下列規定予以處罰:


          (一)物業服務人或者其他單位違法召開業主大會會議的,處二萬元以上十萬元以下罰款;


          (二)業主個人、物業使用人違法召開業主大會會議的,處三千元以上一萬元以下罰款。


          第九十四條  物業管理區域有下列行為之一的,按照下列規定予以處罰:


          (一)違反本條例第七十條第一項規定,侵占樓梯、物業服務用房、業主委員會用房等物業共有部分的,由住建主管部門責令限期改正,恢復原狀,給予警告;逾期未改正的,對個人處一千元以上五千元以下罰款,對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款;


          (二)違反本條例第七十條第二項規定,毀壞電梯及其安全保護裝置、警示標志等相關設施設備的,由市場監管部門責令限期改正,對相關責任人處二萬元以上五萬元以下罰款;


          (三)違反本條例第七十條第四項規定,擅自挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益的,由住建主管部門責令限期改正,給予警告,對個人處三千元以上一萬元以下的罰款,對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款;


          (四)違反本條例第七十二條規定,擅自將住宅改變為經營性用房的,由規劃和自然資源部門責令限期改正;逾期未改正的,處五千元以上三萬元以下罰款。


          第九十五條  本條例規定的行政處罰事項,納入綜合行政執法的,由綜合行政執法部門負責實施。


          第九十六條  違反本條例規定的其他行為,法律、法規已有法律責任規定的,從其規定。


          第九十七條  相關主管部門、鎮人民政府、街道辦事處的工作人員,在物業管理的監督管理工作中未依法履行職責的,依法責令改正,通報批評,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處理。


          監察機關應當加強對居(村)民委員會、物業管理委員會中履行職責的公職人員的監察。


          第七章    附則


          第九十八條  物業管理區域的劃分和調整、業主大會成立和運行、業主委員會的選舉和換屆、業主共有資金的管理等事項,市人民政府可以另行制定相關實施細則。


          第九十九條  市和區(市)縣人民政府應當推動老舊住宅小區配套設施改造,建立老舊住宅小區物業服務長效機制,對符合條件的老舊住宅小區物業服務相關費用給予適當補貼。


          第一百條  本條例所稱的管理規約包含臨時管理規約,所稱的物業服務合同包含前期物業服務合同。


          第一百零一條  本條例自2024年10月1日起施行。

           


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